Украинский рынок элитных апартаментов только зарождается и пока не имеет предпосылок к бурному росту. Но первые специализированные операторы рассчитывают снять сливки.
Апартаменты, то есть элитные квартиры или максимально приближенные к ним номера отелей и курортных комплексов на Западе – уже давно не экзотика. Так, в США апартаменты составляют 31% всего рынка коммерческой и жилой недвижимости, в Канаде – 20%.
В Украине апартаменты как одно из направлений коммерческой недвижимости начали развиваться около 5 лет назад. Рынок стимулировали приток туристов и нехватка комфортабельных номеров в отелях.
В настоящее время только в столице насчитывается порядка 5,5 тыс. апартаментов различных форматов. В целом же по Украине официальная статистика общего количества апартаментов, а тем более их доли на рынке недвижимости, отсутствует. Проведение подобных расчетов затрудняется разнотолками в терминологии. Сказывается и существование апартаментов, принадлежащих частным лицам, которые сдаются на короткий срок как через агентства, так и напрямую, и находятся в тени рынка. По подотчетам некоторых отраслевых экспертов, соотношение апартаментов и гостиничных номеров в Украине составляет 35 : 65.
Гостиничный сегмент
НесмотрЯ на отсутствие единой классификации апартаментов, эксперты выделяют несколько их форматов. Первый – гостиничные апартаменты, входящие в состав обычных гостиниц либо же апарт-отелей. Площадь гостиничных апартаментов должна составлять не менее 40 кв. м, как правило, составляет 70-80 кв. м. «Это номера повышенной комфортности, в большинстве своем состоящие из прихожей, гостиной, спальни и двух ванных комнат – гостевой и основной, – рассказывает Юлия Селиванова, менеджер по связям с общественностью отеля Opera. – Гости, проживающие в апартаментах Opera, получают статус VIP и пользуются таким дополнительным набором услуг, как бесплатный трансфер из аэропорта в отель, по прибытию в номер их ожидают шампанское и фрукты. Кроме того, можно заказывать в номер вино и закуски по специальному меню за счет отеля».
Всего в Opera семь люкс-апартаментов, стоимость проживания в которых составляет $840-960 в сутки в зависимости от сезона, тогда как в одноместном стандарте – $336-375. В Premier Palace расценки схожие – $864-994 и $378-432 соответственно. Несмотря на высокие цены спрос на гостиничные апартаменты очень высок, особенно в период повышенной бизнес-активности.
В ближайшее время формат гостиничных апартаментов, по оценкам управляющего департамента маркетинга и бизнес-планирования консалтинговой компании «Канзас» Сергея Цурика, будет активно развиваться как за счет увеличения количества апартаментов в новых отелях, так и за счет строительства небольших отелей исключительно под люкс-апартаменты: «Речь идет о так называемых апарт-отелях, которые уже работают на киевском и крымском рынке. Номерной фонд апарт-отеля состоит только из номеров-квартир, цена которых ниже, чем в «звездных отелях»., – говорит эксперт. Пример тому – киевский апарт-отель «Соня», который состоит из 10 апартаментов: трех экономкласса (стоимостью $74, 90 и 137), трех бизнес-класса ($100, 170 и 190) и четырех элит-класса (по $210).
Уют по-домашнему
Второй формат апартаментов – сервисные квартиры (включая пентхаусы) в многоквартирных домах. Каждая из квартир является собственностью физического или юридического лица, а ее эксплуатация осуществляется управляющей компанией. Причем если раньше большинство агентств недвижимости выступали посредниками между владельцами квартир и клиентами, то теперь часть из них обзавелись собственным жильем или заключили договоры субаренды. В любом случае именно управляющая компания предоставляет клиентам апартаментов определенный набор платных услуг (уборку, прачечную, ресторан, интернет-доступ, spa- и фитнес-центр). Часто фирмы осуществляют ремонт (что учитывается при расчете арендной платы), комплектуют квартиры посудой, постельным бельем, бытовой техникой, банными принадлежностями и продуктами. Дополнительно предлагается встреча в аэропорту ($20), аренда авто с водителем минимум на 2 часа ($10-20), услуги переводчика ($10-20 в час), экскурсовода ($10-15 в час) и др.
На столичном рынке наблюдается заметное оживление в сегменте посуточной аренды квартир-апартаментов. Расчет прост: при посуточной сдаче окупаемость инвестиций в оборудование и обслуживание апартаментов составляет 5-6 лет, при более длительном сроке аренды – около 8 лет. Хотя в любом случае ценовая политика демократичнее, чем в отелях: на однокомнатные апартаменты цена в сутки варьируется от $50 до 90, на двухкомнатные – $65-100, на трехкомнатные – $100-200.
Всерьез и надолго
Наконец, третий и самый новый формат представляют комплексы профессиональных сервисных апартаментов (ПСА) – отдельные здания высокого класса под управлением единого оператора.
Первый не только в Украине, но и в СНГ такого рода комплекс Senator Apartments был введен в эксплуатацию в Киеве в мае 2005 г. Александр Бабенко, генеральный менеджер Senator Apartments рассказывает: «Именно момент профессионального управления комплексом отличают сервисные апартаменты от единичных, сдаваемых в аренду. Помимо стандартных параметров элитного жилья, для ПСА характерна единая сервисная стратегия: централизованная охрана, консьерж, место для ожидания гостей, зона отдыха, паркинг, регулярная уборка, замена белья, коммунальные услуги высокого уровня и т. д.».
У профессиональных сервисных апартаментов, уверяет А. Бабенко, в Украине есть будущее. Уже сегодня среднегодовая заполняемость Senator Apartments находится на уровне 80% – столько же, сколько и для дефицитных пятизвездочных отелей. Для сравнения: средний показатель загрузки гостиниц по Киеву – 55-60%.
«Развитие отечественного рынка ПСА начнется с дорогих апартаментов для экспатов – людей, которые планируют долгосрочное пребывание в Киеве, в основном в бизнес-целях», – поясняет А. Бабенко. По его словам, иностранцы не могут чувствовать себя достаточно комфортно в гостинице, где нет условий для хранения большого объема личных вещей, нет кухни для приготовления любимых блюд и других преимуществ отдельной квартиры.
Помимо этого, апартаменты предлагают лучшее соотношение качества жилья и цены по сравнению с гостиницами. Площадь апартаментов, как правило, втрое больше стандартного гостиничного номера, хотя суточная оплата сравнительно ниже, чем в отеле. Цены на проживание в Senator Apartments варьируются от $100 до $460 в сутки в зависимости от размера апартаментов при сроке проживания один месяц. При краткосрочной аренде расценки подскакивают до $160-740.
Senator Apartments рассчитывает получить преимущество первого на рынке. В планах компании – выйти в города-миллионники, а также расширить сеть в столице до четырех комплексов. Однако сложность быстрого развития сети апартаментов в том, что комплекс ПСА предполагает концепцию некого клубного дома. Соответственно от выбранного объекта недвижимости, в котором будет расположен комплекс, во многом очень зависит успех проекта. В то же время дома целиком продаются редко, тем более сложно из существующего предложения выбрать подходящий вариант
Жесткой конкуренции в секторе ПСА нет и по причине более низкой доходности апартаментов по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости. «Например, в здании Senator Apartments можно было бы разместить в 2,5 раза больше гостиничных номеров, стоимость которых была бы выше», – рассказывает А. Бабенко. Как отметил топ-менеджер, чтобы инвестиции в ПСА имели привлекательный срок окупаемости (то есть 6-8 лет), стоимость аренды апартаментов должна быть не ниже $3 тыс. в месяц – такова стоимость аренды самого компактного апартамента. (Интересно, что, как отмечают некоторые эксперты, гостиницы высшей категории окупаются минимум за 10-15 лет, среднего класса – за 6-8 лет.)
Помимо этого, развитие сегмента тормозит наблюдаемый на рынке дисбаланс между стоимостью покупки и аренды жилья. Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions, категоричен: «Аренда трехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м в районе КПИ стоит в среднем $1,2 тыс. в месяц. Для застройщика построить такую квартиру с отделкой будет стоить $1,5 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, срок окупаемости составляет 8,5 лет. Застройщик может продать эту квартиру за $300 тыс. ($3 тыс. за 1 кв. м) и положить деньги на депозит под 9% годовых. Начисленные проценты составят $2,2 тыс. в месяц, что куда выгоднее, чем при сдаче жилплощади в аренду. Ситуация более радужная в случае, если апартаменты будут сдаваться в аренду посуточно. Если взять стоимость суточной аренды $150, при 50% загрузке денежный поток будет составлять $2,25 тыс. в месяц, но это исключая расходы на содержание апартаментов». По убеждению аналитика, перспективы у ПСА есть только в случае, если остановится рост стоимости жилья, увеличатся арендные ставки, снизятся процентные ставки на депозиты. Это вызовет перетекание капитала в более прибыльные сегменты, которыми в зависимости от сложившихся цен на рынке могут стать и ПСА.