Специально к проходящему в Давосе Всемирному экономическому форуму эксперты Jones Lang LaSalle подготовили новое исследование City Momentum Index. В нем были определены города, которые будут демонстрировать положительную социально-экономическую динамику и рост на рынке коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе, а также имеют прочную базу для долговременного успеха.
В рамках исследования было изучено 111 городов мира и определена двадцатка наиболее активно развивающихся. Лидерами рейтинга стали Сан-Франциско, Лондон, Дубай, Шанхай и Ухань (см. таблицу ниже). Города России и Украины (Москва, Санкт-Петербург и Киев), как и большинство европейских центров, не вошли в топ-20.
При составлении рейтинга City Momentum Index (CMI) аналитики Jones Lang LaSalle учли не просто текущие экономические показатели городов, но и те глубинные факторы, которые обусловят успех наиболее динамично развивающихся городских центров.
«Рейтинг CMI помогает сформировать целостное представление о том, как рынок недвижимости способен повлиять на перспективы города в целом. Большинство индексов в первую очередь учитывают результаты, достигнутые в прошлом, – в отличие от них рейтинг CMI уделяет первоочередное внимание тем характеристикам городов, которые обусловят их успех или неуспех в будущем. Инновации, динамичность городской инфраструктуры, связи, поддерживаемые городом, — все эти факторы могут повлиять на решения инвесторов относительно вложений в недвижимость в данном городе и то, как они будут оценивать риски и возможности, связанные с таким решением», – прокомментировал Джереми Келли, начальник глобального отдела исследований компании Jones Lang LaSalle.
Топ-20 самых динамично развивающихся городов мира
| № | Город | № | Город |
| 1 | Сан-Франциско | 11 | Шеньжень |
| 2 | Лондон | 12 | Джакарта |
| 3 | Дубай | 13 | Пекин |
| 4 | Шанхай | 14 | Чэнду |
| 5 | Ухань | 15 | Лос-Анджелес |
| 6 | Нью-Йорк | 16 | Тяньцзинь |
| 7 | Остин | 17 | Бостон |
| 8 | Гонконг | 18 | Сиэтл |
| 9 | Сан-Хосе | 19 | Токио |
| 10 | Сингапур | 20 | Лима |
Источник: Jones Lang LaSalle
Лидеры рейтинга City Momentum Index:
- Всемирно известные экономически процветающие города, на которые приходилось 25% мирового объема прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в период 2012–2013 годов: Сан-Франциско (1), Лондон (2), Дубай (3), Нью-Йорк (6), Гонконг (8), Сингапур (10), Лос-Анджелес (15) и Токио (19)
- Технологически развитые города – центры новых технологий, предлагающие благоприятную среду для инноваций: Сан-Франциско (1), Остин (7), Сан-Хосе (9), Бостон (17) и Сиэтл (18)
- Города меньшего размера, в последнее время ставшие мировыми центрами инноваций: Остин (7)
- Быстро растущие города в Китае, где, несмотря на некоторое замедление экономического роста, реализуются масштабные программы строительства: Шанхай (4), Ухань (5), Шеньжень (11), Пекин (13), Чэнду (14) и Тяньцзинь (16)
- Растущие центры не в странах БРИК, динамика которых обусловлена высоким уровнем потребления: Джакарта (12) и Лима (20)
- Города, оживление рынков которых связано с мероприятиями в 2020 году: Токио (19) – Летние Олимпийские Игры 2020 года, Дубай (3) – Expo 2020.
Города континентальной Европы достаточно слабо представлены в рейтинге, поскольку проигрывают развивающимся городским центрам в динамике. В то же время несколько крупных и успешных европейских городов имеют все предпосылки для долговременного роста, что подтверждается высоким уровнем притока инвестиций в недвижимость. Эти города демонстрируют высокие показатели в плане уровня образования, инноваций, экологии и прозрачности. Например, Париж, Берлин и Амстердам выделяются по таким показателям, как «наличие квалифицированной рабочей силы» и «новые технологии», а Копенгаген знаменит как один из самых экологичных городов мира.
Индекс CMI содержит взвешенную оценку 111 городов мира, которая выводится из результатов по 34 краткосрочным и долгосрочным показателям.
Краткосрочные показатели социально-экономического положения города (40% модели) включают текущие и прогнозируемые данные по ВВП и численности населения, объем пассажирских авиаперевозок, наличие штаб-квартир крупных компаний и то, какой процент экономики города в последнее время приходился на прямые иностранные инвестиции.
Краткосрочные показатели рынка коммерческой недвижимости (30% модели) включают текущие и прогнозируемые показатели заполняемости офисных площадей, темпы строительства офисной недвижимости, ставки аренды офисов, темпы строительства торговой недвижимости и арендные ставки для ритейлеров, объемы прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и, наконец, прозрачность рынка недвижимости.
Долгосрочные показатели (30% модели) определяют будущее экономики города и темпы роста рынка недвижимости. К ним относятся присутствие современных образовательных центров (например, наличие университетов и общее развитие образовательной инфраструктуры), уровень инноваций и присутствие компаний сферы технологий и венчурного капитала.
Джереми Келли так комментирует результаты исследования: «В то время как большинство индексов формируют лишь статичную картину конкурентоспособности того или иного города, наш рейтинг CMI учитывает как краткосрочные, так и долгосрочные показатели городов, помогая лучше понять глубинную динамику развития города, его готовность к переменам и характеристики его рынка недвижимости».
Цель рейтинга CMI — уловить эволюционные процессы, протекающие в городах, оценить происходящие изменения и определить, какие факторы способны «придать новых сил» тому или иному городу. Данный индекс не является мерилом экономического роста и эффективности, поэтому некоторые крупные и успешные города, такие как Париж, Москва, Сеул и Чикаго, не попали в двадцатку лидеров — в отличие от менее крупных, но динамично развивающихся центров, таких как Шеньжень, Лима и Дубай.
Справка:
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Годовой оборот компании составляет $3,9 млрд. Jones Lang LaSalle работает на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах по всему миру.