Уходящий 2008 год на рынке жилой недвижимости Украины напоминал кульбит: скачок в начале года, переворот в средине и падение в конце. Больше всего на развитие рынка повлияли курс доллара и политика Нацбанка: на них устремлены взгляды игроков и по сей день.
«Радужное» начало
В начале года предложение на вторичном рынке выросло по всем городам Украины. О количестве сделок в первые месяцы года риелторы вспоминают с восторгом и ностальгией. В Киеве, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, количество сделок по купле-продаже увеличилось на 27%. Стоимость аренды выросла на 10-15%, и снять однокомнатную в столице менее чем за $500 можно было и не мечтать.
Банки щедро выдавали ипотечные кредиты. В течении первых месяцев года они практически опустошили свои портфели. Эксперты в один голос прогнозировали на ближайшие полгода повышение цен на 15-17%. Однако стабилизационное постановление Национального банка Украины N458, которое вступило в силу в феврале, существенно усложнило выдачу ипотечных кредитов. В результате застройщикам стало труднее реализовывать проекты, а покупателям – приобретать жилье.
Тревожный май
В мае рынок вторичного жилья двигался по инерции. Заключались сделки, запланированные два месяца назад, подписывались задатки в надежде на банковский кредит, однако в дальнейшем более 80% договоров были расторгнуты.
Что касается первичного рынка, то в мае столичные застройщики практически полностью отказались от привязки к иностранным валютам. Такой шаг был мотивирован, прежде всего, укреплением гривни в последнюю декаду мая. Количество объектов, в которых цена для покупателя оглашается в гривне, в мае увеличилось на 43% по сравнению с апрелем. На конец мая лишь в 23-х объектах цена для покупателя была установлена в долларах США.
Аренда стала падать, что характерно и сезонно для конца учебного года и наступления каникул. Однако, забегая вперед, уже можно сказать, что это было, пожалуй, последнее сезонное и закономерное явление на рынке. Резкого подорожания в сентябре-октябре так и не последовало.
Спокойное лето
Стоимость жилья – как вторичного, так и первичного – колебалось в диапазоне 5-10%. Начало снижения цен многие объясняли обычным сезонным затишьем и временем отпусков. Однако многие застройщики уже тогда начали понемногу снижать цены, говоря о колебании курсов валют. Предложение на первичном рынке Киева увеличилось в июне-июле в среднем на 14%.
Однако банки так и не выдавали кредиты, обеспокоенное падением доллара население предпочитало выждать и не покупать. А продавцы ждали осеннего оживления, но так и не дождались.
Напряженная осень
В сентябре предложение на вторичном рынке жилья увеличилось в три-четыре раза. Все говорило о повышении цен, но опытные риелторы успокаивали: подождите начала-средины октября. Попытки «расшевелить» рынок оказались неудачными. Кредиты выдавать не стали, да и покупатели не спешили обзаводиться жильем, ожидая снижения цен.
Тем временем, новострои во многих городах Украины просто перестали продаваться. Мало того, они перестали строиться. В Киеве «заморозили» возведение около трети высотных домов. А в пригороде, по словам застройщиков, остановилось строительство половины коттеджных городков.
Застройщики стали «бить в набат» и говорить о невозможности достроить начатое жилье. В связи с кризисом ряд крупных иностранных девелоперских компаний «заморозили» свои проекты в Украине. Среди них – Mirax Group, «Интеко», Midland Group и другие.
Аренда начинает было дорожать, поскольку те, кто собирался купить квартиру в кредит, не могут получить заем и вынуждены снимать жилье. Но это не надолго. Уже в средине ноября кризис, ударившей безработицей по населению, стал выгонять приезжих специалистов из крупных городов. Это мгновенно отразилось на арендных ставках.
Тем временем риелторы крупных городов Украины остаются без работы. Сокращение количества агентств недвижимости в некоторых областях, по сравнению с сентябрем этого года, составляет 50-60%. Вместе с тем, в ряде регионов агентства не закрываются, а «уплотняются».
В середине октября был избран новый президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ). Им стал Андрей Шульга. Г-н Шульга назвал своей первой стратегической задачей объединение всех ассоциаций рынка недвижимости и создание объединенной ассоциации, которая будет отражать интересы всех риелторов Украины.
В ноябре состоялось еще одно знаковое для рынка недвижимости событие. Министерство регионального развития и строительства подписало Меморандум о взаимопонимании со строительными организациями и их объединениями, предприятиями-производителями строительных материалов, центральным комитетом профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов Украины.
Строительные организации и производители стройматериалов обязались активно внедрять энергосберегающие технологии. Помимо этого, предприятия взяли на себя обязательство минимизировать потери кадрового потенциала, снижение уровня заработной платы и других социальных гарантий на основе освоения новых видов работ, товаров и услуг.
Холодная зима-2008
На начало декабря 2008 года цены на недвижимость упали на 25%, более 80% девелоперских проектов были приостановлены. Принятие Закона «О первоочередных мерах по предупреждению негативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», призванного стабилизировать ситуацию, в том числе, в сфере строительства, пока ощутимых результатов не принесло.
В 2009 году деньги направят на завершение строительства домов со степенью готовности 70%. При этом чиновники договорились с застройщиками о снижении стоимости жилья за счет уменьшения рентабельности компаний на период кризиса до 15%.
Вместе с тем, уменьшение экономической активности привело к снижению количества бизнес-гостей в столице. В результате снизился спрос, а за ним и цены на так называемую «гостиничную аренду». Если в начале года квартиры по $50 за сутки были редкостью, то в начале декабря можно было найти и по $30-40.
Рекордный скачок курса доллара всколыхнул рынок жилой недвижимости, однако украинцы довольно быстро сориентировались. В условиях отсутствия кредитов, недоверия к депозитам и назойливости застройщиков, которые заманивают небывалыми скидками в надежде реализовать хотя бы то, что построено, граждане стали вкладывать наличные в дешевую недвижимость. Спрос на такое жилье за последний месяц очень вырос.
Продажа однокомнатных квартир по «бросовым» ценам оживила уж было совсем подунывших риелторов. Но, как говорится, «те, кто выжил в катаклизме, пребывают в пессимизме»: оставшиеся на рынке риелторские компании пока не прогнозируют ничего хорошего.
А пока киевские власти решили увеличить некоторым компаниям плату за услуги ЖКХ почти в 10 раз. «В случае такого существенного повышения цен на коммунальные услуги большинство агентств будут вынуждены закрыться или работать нелегально – уйти «в тень», – говорится в письме Союза специалистов по недвижимости Киева столичным властям.
Что принесет нам год грядущий? Прогнозировать не берется никто. Ясно что кризис, затронувший все без исключения рынки, продлится как минимум до весны. И многое будет зависеть от слаженной и конструктивной работы госорганов, отраслевых ассоциаций и участников рынка.
Источник: ЛИГАБизнесИнформ