В Украине существует механизм финансирования жилищного строительства, минимизирующий риски инвесторов за счет ужесточения требований к застройщикам.
Учитывая скандал, связанный с компанией «Элита-Центр», весьма актуальным стал вопрос о рисках на рынке жилищного строительства. Банк «Аркада» давно работает со строительными организациями, частными инвесторами и накопил большой опыт. Поэтому о рисках в данной сфере деятельности мы и решили поговорить с Константином Палыводой, председателем правления этого банка.
К. П.: Сейчас на рынке существует несколько схем привлечения средств населения. При этом важно, что люди, чьи средства привлекаются для строительства дома, фактически не имеют возможности выбирать из этих схем более приемлемую для себя. Ведь человек выбирает дом, в котором хочет жить, а деньги у него извлекаются таким образом, как это удобно застройщику. Более того, вся система оформления прав на землю, разрешения на строительство и так далее непрозрачна для человека, который хочет купить квартиру в большом многоэтажном доме. Поэтому человек не может даже приблизительно определить риски, связанные со строительством этого конкретного дома. И единственное, что может ему помочь не потерять свои деньги, так это знание об особенностях различных схем привлечения средств. Например, понимание того, что если застройщик работает по инвестиционным договорам или договорам долевого участия, значит, по сути, он не несет никаких обязательств перед инвестором. Последний в этом случае является спонсором застройщика. И только от доброй воли застройщика зависит, даст он квартиру инвестору или нет. Вторая распространенная схема привлечения средств — через эмиссию целевых облигаций, — собственно, тоже никак не защищает интересы инвестора. Уже много раз говорилось, что на самом деле нет никаких четких гарантий того, что эти облигации в конечном итоге конвертируют в выбранную покупателем квартиру. Ведь из-за органического несовершенства этой схемы финансирования возможны самые разные «шутки». Например, кто-то купит облигации и потребует, чтобы ему дали по пять квадратных метров во всех квартирах дома. И через суд отстоит свои конституционные права, поскольку в проспекте эмиссии записано, что облигации обмениваются на квадратные метры. Для того чтобы человек мог рассчитывать на конкретно выбранную им квартиру, сделка по приобретению акций обрастает дополнительными договорами бронирования. Что порождает очередные правовые коллизии. Надо сказать, в России, например, громкие скандалы и жульничество на рынке жилищного строительства связаны в основном с облигационными схемами.
Наконец, у нас работает схема, аналогов которой в России нет. Это привлечение средств населения через фонды финансирования строительства (ФФС). По нашему мнению, именно ФФС максимально защищают интересы инвестора. Если управляющий фонда четко выполняет все требования Закона «О кредитно-финансовых механизмах жилищного строительства», то инвестор в этом случае ничем не рискует. И гарантированно получит свою квартиру.
«&»: Чем этот механизм надежнее других?
К. П.: Тем, что он предполагает обязательное выполнение управляющим ФФС (в качестве которого может выступать банк или иное финучреждение) определенных процедур, которые автоматически сводят к нулю все риски инвестора, связанные с жилищным строительством. Первое из таких обязательных требований: привлекать средства населения только после того, как у застройщика будут на руках документы на землю, положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на начало строительства. Далее архитекторы банка должны проверить проектную документацию на соответствие тому, что застройщик предлагает людям через ФФС. Это не такая уж простая и формальная процедура — приведение документов в соответствие — занимает как минимум неделю. Потому что какой бы замечательный ни был застройщик, но он всегда что-нибудь напутает. Затем идут процедуры контроля за расходованием средств и осуществлением хода строительства. Именно для этого, кроме архитекторов, в банке, управляющем ФФС, обязательно должны быть профессиональные строители, которые наблюдают за ходом строительства. Первая цель надзора: чтобы дом строился так, как описано в технической характеристике. Не секрет, что в процессе разработки рабочей документации подрядчики часто вносят изменения. Так вот, наша задача — проследить за тем, чтобы эти изменения не меняли потребительские свойства дома.
Вторая цель: строительный надзор должен отслеживать соответствия степени готовности дома с долей полученных застройщиком денег. Если, например, дом готов примерно на треть и при этом израсходовано 30% предусмотренных средств, то все идет нормально.
Далее наши финансовые службы отслеживают движение денег по счетам застройщика, генерального подрядчика и субподрядчиков. Контролируется, целевым ли образом расходуются деньги. Если выполняются все эти процедуры, если в банке есть нормальное программное обеспечение, которое не допускает продажу одной квартиры двум разным людям, то никаких проблем больше не возникнет. Мы можем говорить об этом с полной уверенностью на основании собственного опыта.
Мы работаем через ФФС де-факто с 2002 г. В 2004 г. ФФС узаконили, так что с 2005 г. мы работаем через ФФС де-юре.
«&»: Допустим, в связи со строительными скандалами власть установит более четкие правила игры на рынке, и такая схема привлечения средств населения станет единственно возможной. Как это скажется на участниках рынка, не усложнит ли это им работу?
К. П.: Дело в том, что вокруг ФФС успели возникнуть несколько мифов. Миф первый: эта схема создает монополию на рынке. Вопрос: чью монополию? Схема законодательно не закрепляет роль управляющего ФФС только за банком «Аркада» или вообще только за банками. Где же тут монополия? Монополии этой схемой работы не создается.
Бытует также мнение, что данная схема работы слишком неудобна застройщикам. Вот с этим можно согласиться. Когда, с одной стороны, застройщик имеет возможность работать без согласующей документации, то есть без экспертизы, без разрешения начала строительства, как это делала «Элита-Центр», и по инвестиционным договорам собирать у людей деньги. Или, с другой стороны, его будут заставлять выполнять определенные действия: ты сначала пойди получи то, потом — то, и все за свой счет. Конечно, застройщику это неудобно. Неприятен и контроль за средствами. Банк требует, чтобы деньги расходовались целевым образом, а у застройщика есть соблазн по дешевке купить арматуру на год вперед. И так далее.
«Если застройщик работает по инвестиционным договорам или договорам долевого участия, он не несет никаких обязательств перед инвестором».
Но крупным, серьезным застройщикам, таким как ХК «Киевгорстрой», которые «переломили» себя и наладили нормальную работу, работать по данной схеме вполне приемлемо. Например, с Киевгорстроем мы работаем с 1995 года, уже 11 лет. Не скажу, что всегда все происходило бесконфликтно. Порой случались конфликты. До скандала с «Элита-Центром» некоторые вице-президенты Киевгорстроя говорили: «Зачем нам этот банк?! Давайте работать проще, как все нормальные люди». Сейчас, после этого скандала, они уже молчат. Потому что нельзя строить нормальный бизнес на нормальном рынке, хронически ущемляя права своего потребителя и инвестора, подвергая его необоснованным рискам, только потому, что так удобнее работать. Рано или поздно это аукнется.
«&»: Если уж пошла речь о вашей работе с ХК «Киевгорстрой»… В чем суть вашего совместного эксперимента и каковы перспективы расширения этого опыта на других участников рынка?
К. П.: Эксперимент начал действовать в 1999 г. на основании Указа Президента Украины «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании Киевгорстрой. Фактически он предполагал стимулирование жилищного строительства в сочетании с расширением возможностей пенсионного обеспечения граждан Украины. Что, собственно, в этом опыте экспериментального? То, что он не вписывается в концепцию Закона «О негосударственных пенсионных фондах…». Но эти фонды пока не показали высокой эффективности. Концепция эксперимента построена на том, что пока рынок находится в переходных условиях, пока не развит фондовый рынок, пенсионные фонды вкладывают деньги только в ипотечные ценные бумаги. Потому что это единственный надежный инструмент в наших экономических условиях, который к тому же обеспечивает опережающее развитие жилищного строительства. Он опирается на тот рынок, который будет развиваться надежно еще как минимум несколько десятков лет. В первоначальной редакции требования были очень жесткими: не просто ипотечные ценные бумаги, а только ипотечные бумаги, обеспеченные кредитами, которые выданы на строительство жилья, которое строит ХК Киевгорстрой. Таким образом минимизировались даже риски, связанные с застройщиком. По мере развития рынка, появления крупных игроков с заслуженной репутацией эти требования, естественно, должны были смягчаться.
Сейчас у Президента лежит на подписи Закон «О расширении эксперимента в жилищном строительстве на базе ХК «Киевгорстрой». К эксперименту допускаются все банки, получившие разрешение Нацбанка (раньше был допущен только банк, уполномоченный Киевгорстроем). В качестве застройщиков также могут выступать другие компании. Расширен и спектр инструментов, появился корпоративный фонд банковского управления, жилищный фонд банковского управления.