Строители пришли к осознанию того, что небыстрое, но плановое развитие выгоднее «взрывного».
На третий день после поступления в военное училище Виктору Власову захотелось уйти из армии. Но уволился он намного позже, прослужив четыре года авиационным инженером в небольшом гарнизоне на Дальнем Востоке. При этом сохранил благодарность и училищу, где получил прекрасное образование, и армейской среде, которая сформировала в нем качества, пригодившиеся для достижения успеха на «гражданке». Не устраивало в армии одно: от конкретного человека там мало что зависит, даже если он готов брать на себя всю ответственность.
Как военный авиационный инженер в вашем лице превратился в строителя?
Постепенно. Еще в старших классах школы четыре лета подряд я работал на стройке. Попробовал разные специальности, помогал бригадиру организовывать работу. Муж старшей сестры – строитель, с ним мы регулярно вели «профессиональные» разговоры. В училище пошел потому, что оно считалось одним из лучших по качеству образования в Риге, где я тогда жил. Там я научился главному – умению учиться, находить нужную информацию. К тому же и в полку я не был далек от стройки – там мы все время что-то строили, перестраивали, прокладывали дороги… Хотя, конечно, и своими прямыми обязанностями занимались. До сих пор я горжусь тем, что сумел восстановить самолет, который могли отправить на списание с соответствующими оргвыводами для командования. Правда, при этом не успел сделать все из положенного по сигналу тревоги, за что получил взыскание. Но одновременно за восстановление самолета получил и такое непредусмотренное для офицеров поощрение, как внеочередной отпуск.
Служба складывалась неплохо, но я все же уволился в 1989 г. Уволился не без труда – не отпускали, поэтому русским тогда уже не очень хорошо жилось в Латвии, переехали в Киев, родной город моей жены. Ее отец работал на заводе «Росток». Поскольку я был специалистом по бортовым навигационным комплексам, то на заводе мне предложили заниматься компьютерной тематикой. Работал даже преподавателем на курсах по ликвидации компьютерной безграмотности – тогда это было модно. Как специалиста по компьютерам меня пригласили в квартотдел Ленинградского района. Работал, наверное, хорошо, поэтому, когда мой начальник перешел в городское квартирное управление, позвал меня с собой.
Там уже пришлось придумывать и реализовывать первые схемы небюджетного финансирования строительства, организации работ в условиях разваливающейся плановой системы. Фактически тогда мы закладывали основы и первичного, и вторичного рынков жилья. Мне приходилось много заниматься тем, что сейчас называется девелопментом (хотя тогда таких слов мы, конечно, не знали), например, находить участок земли, который можно отвести под строительство, определять, что на нем можно построить, как преподнести его на рынке, организовать продажу квартир, то есть поиск инвестиций.
А почему решили оставить теплое место чиновника?
Это уже был 2001 год… Захотелось чего-то большего. Была уверенность, что смогу самостоятельно руководить предприятием.
Вы можете сказать, что понимаете механизм работы строительного рынка, к примеру киевского?
В принципиальном плане – да. Ко мне часто обращаются за советами, прогнозами. Пока не ошибался. Я не боюсь создать себе конкурентов, рассказывая им о методике получения прибыли на нашем рынке: что за чем идет, ведь знать – это мало. Недостаточно также иметь деньги в кармане. Главное – суметь организовать работу. А для этого нужны не просто люди – нужна команда.
А связи в органах власти?
Это важно, но не настолько. Вы видите, как сейчас меняются люди в верхах. Поэтому, по большому счету, важны не связи как таковые, а умение их налаживать. То есть важны качества руководителя компании и его команды. К сожалению, в общении с властями, особенно по поводу земли, если и не всегда, то еще долго будут возникать нюансы. Система со времен Сталина создавалась такой, чтобы допускать возможность двойного толкования и наказания или поощрения за одни и те же действия… Например, не вызывает сомнения необходимость наличия строительных нормативов. Но есть норматив, действующий с 1953 г. Согласно ему рядом с частным домом можно строить другой, но только на таком расстоянии, чтобы, падая (например при бомбежке), он его не зацепил. И получается, что высотные дома мы строим в 20 метрах друг от друга, а от частного нужно отступать значительно дальше. Все понимают абсурдность этого норматива, но он продолжает действовать, хотя система позволяет обойти его, так сказать, избирательно, то есть не всем и не всегда. Увлекательно все это…
Почему значительная часть прогнозов, которые делаются в отношении строительного рынка, оказываются неверными?
Потому что зачастую такие прогнозы делаются не на основании объективного изучения ситуации, а в угоду каким-либо участникам рынка. Например, сейчас много говорят об обвале цен на рынке жилья. Ну не будет этого! В Киеве для удовлетворения спроса требуется 7 млн. кв. м жилья. А сдается 1 млн. в год. Какой может быть обвал при таком дефиците? Строительные материалы постоянно дорожают. На ровном месте цены на них могут подскочить в 2-2,5 раза. Да, строители могут уменьшить количество предлагаемых метров, но снижать цены, чтобы работать себе в убыток, никто не станет. А предложение уже уменьшилось. Но это не воля строителей, просто сейчас должны сдаваться дома, заложенные в 2005-2006 гг., а тогда из-за передела власти весь рынок был заморожен.
В «классическом» менеджменте особо важная роль отводится стратегическому планированию. Как выглядит такое планирование у строителей? Как план поиска и борьбы за земельные участки?
Ты можешь победить в борьбе за участок, но так ничего и не построить на нем. Важна грамотная команда, о чем я уже говорил. И крайне необходимо планирование. Пусть эти планы пока будут несовершенными, но начинать процесс необходимо. Компании-лидеры рынка убедительно демонстрируют, что именно благодаря наличию управленческой системы они резко вырвались вперед.
Пусть у меня будет прибыльность 7-10%, но если доходы и расходы четко запланированы во времени, я построю более эффективный бизнес, чем в случае если бы рассчитывал на везение в виде разовой прибыли в 100%.
Стал ли здоровее рынок жилищного строительства после скандала с «Элита-Центром»?
Серьезно на рынок это не повлияло. Да, покупатели стали более требовательными и подготовленными. «Вдруг» опять убедившись, что их могут обмануть, они стали внимательнее изучать продавца: как компания себя позиционирует, что реально сделала, какими документами располагает, какую берет на себя ответственность. Доходит до того, что хотят знать биографию руководителя и состояние его здоровья. Соответственно и строительные компании начали серьезнее относиться к подобным вещам.
Почему вы сами не уходите с этого сложного рынка? Потому что в случае удачного стечения обстоятельств выигрыш может быть очень большим?
Я же говорил, что для меня этот рынок не такой уж сложный. Механизмы понятны, нужно просто работать. Пока даже и в планах нет, чтобы сменить вид деятельности. Строительство доставляет мне удовольствие. Помните, как говорил герой кинофильма «Москва слезам не верит»: «Мне нравится, что вертится то, что без меня крутиться не может». Мне нравится, что у меня получается делать то, что могут немногие.
Так вы, пусть даже косвенно, заинтересованы в том, чтобы хаос на рынке продолжался?
Мне было бы даже интересно, если на рынке существовала бы жесткая конкуренция. Но и тогда, наверное, можно было бы побеждать за счет профессионализма. Сейчас конкуренции практически нет. В принципе, даже в борьбе за землю ее нет. Если не в центре, то на окраине Киева участки можно найти. А сколько возможностей в области, регионах… Как-то я помогал инвесторам найти землю под застройку, так мы легко нашли участки под проекты на миллиард долларов. Поэтому сейчас за счет грамотного менеджмента, продуманной стратегии, доступа к инвестициям можно захватить очень большую часть рынка.
Конкурировать нужно не только за счет управления, но применения новых строительных технологий. Новинками я и сам интересуюсь, также у нас есть специальная группа людей, которые ездят по выставкам, ищут что-то новое.
Все больше внимания приходится уделять сути проектов, концепциям. В Москве уже сейчас квартиры в отдельно стоящем новом доме трудно дорого продать. Людей интересует комплексная застройка. Квартиры в таких микрорайонах будут цениться и через 10 лет после их постройки. Здесь можно провести аналогию со «сталинками». Домам уже по 60 лет, а квартиры в них все равно высоко ценятся. Поэтому мы на Позняках планируем строительство целого микрорайона: не только дома и магазины, но и оборудованная набережная, освещение, парк, детские площадки.
Специалистов на рынке катастрофически не хватает. Вследствие этого некому подобным заниматься.
Бизнес строителей очень зависит от благосклонности городских властей, политиков муниципального масштаба. Потому, пусть и невольно, вы оказываетесь вовлеченными в политические или псевдополитические процессы. Какие эмоции у вас вызывает современная украинская политическая жизнь?
Я говорил уже о необходимости стабильности для развития бизнеса. Наши политики делают все для дестабилизации. Соответственно как я могу к этому относиться? В прошлых выборах я пробовал принять участие, но окончательно убедился, что занятие это не для меня. О политике можно говорить долго, но это абсолютно непродуктивно.
Вопрос от автовладельцев Киева: как строитель возьмете вы на себя хотя бы часть вины за то, что уже не только в центральных районах города сложилась катастрофическая ситуация с парковками?
Паркинги убыточны для строителей, если не делать тарифы на парковку заоблачными. Везде в мире решением транспортных проблем городов заняты не строители, не частные компании, а муниципалитеты. У них есть бюджеты, куда строители делают специальные отчисления. Проблему эту можно решать разными путями. В центральных районах Киева, например, есть дома, которые по 15-20 лет ждут средств на реконструкцию и вряд ли когда-нибудь дождутся. Можно, сохранив фасады, сделать на их месте многоэтажные паркинги. И это только один из возможных вариантов. Этим вопросом просто надо заниматься.
Но что-то могут делать и сами строители. Удобная парковка сегодня – важное конкурентное преимущество любого торгового или развлекательного комплекса. Поэтому в своем проекте на Позняках мы предусматриваем, что на первом ярусе всего комплекса, расположенного на 16 гектарах, будет паркинг. А выше – другие объекты: торговые, офисные, спортивные, развлекательные.
Неизбежно вы постепенно все больше делегируете свои полномочия. Трудно удерживаться от желания вернуться к старому, «спуститься вниз» и вмешаться?
Очень сложно. Часто сам себе даю по рукам. Стараюсь придерживаться армейского жесткого правила: не отдавать указания «через голову» непосредственного руководителя. Люди должны учиться, в том числе и на своих ошибках, сами принимать решения и отвечать за них. Я даже свой кабинет перенес в другое крыло здания, подальше от основного офиса, чтобы у людей было меньше соблазнов обращаться ко мне по мелочам и самому не будоражить людей… На совете директоров мы обсуждаем ситуацию, определяем направления действий, а уж практической реализацией этих решений руководители подразделений должны заниматься самостоятельно.
Блиц Как вы думаете, чего в жизни вы достигли только благодаря себе самому, а что с вами случилось само по себе? Кто вы по типу темперамента? Каким своим решением, поступком вы больше всего гордитесь? В чем состоит главное удовольствие от работы, которое вы получаете? Каких черт своего характера вы хотели бы избавиться? Вы азартны? Тогда спорт… А в спортзал ходите? |
ПриСТРОЙный авиатор |