Несмотря на то что в целом перспективы инвестиций в украинскую недвижимость сейчас плохие, тем не менее они остаются точечно привлекательными.
Впервом полугодии 2011 г. иностранные инвесторы вложили в украинскую экономику впятеро больше, чем год назад. За последний год также несколько изменились направления инвестирования – больше вкладывают в перерабатывающую промышленность, в частности, в сельское хозяйство, а меньше – в строительную отрасль и недвижимость, которые после кризисного падения 2008 г. лишь подают первые признаки подъема. Подливают масла в огонь опасений зарубежных инвесторов в надежности их вложений оценки экспертов. Так, согласно рейтингу группы MPP Consulting, в прошлом году в первую пятерку наиболее рискованных инвестиций в Украине попали земля, недвижимость, строительство, банковская сфера и ритейл.
Привычное жилье
У отечественных частных инвесторов, желающих если не приумножить, то как минимум сохранить свой капитал, выбор невелик. Недвижимость выбирают как актив, который можно будет продать или сдавать в аренду.
«Вкладывать деньги в дешевеющую недвижимость, казалось бы, занятие странное. Но валюты и акции компаний демонстрируют еще большую склонность к нестабильности. Всегда можно заработать, покупая дешевое жилье. Например: однокомнатные квартиры на окраинах востребованы при размене, их покупают приезжие, туда переезжают молодые семьи от родителей. Да и продать такую недвижимость практически всегда можно быстро и с выгодой. Также хорошей инвестицией можно назвать и другую крайность – эксклюзивные проекты стоимостью в несколько миллионов.
Как правило, цена на шикарные квартиры в центре города с ремонтом от известного дизайнера не упадет, что бы ни происходило с рынком в целом. Такие объекты как бы находятся вне рынка, вне его законов и существуют по своим особым правилам. Поэтому сейчас большинство либо покупают дешевые квартиры, либо вкладывают большие средства в дорогие апартаменты. Правда, таких «золотых сделок» на сумму около $1 млн. в этом году лишь единицы», – признается риелтор Ирина Закадчая.
Недвижимость для коммерции
Сергей Маркосян, директор департамента «Рынки капитала» консалтинговой компании CBRE: «Необходимо различать инвестиции в существующую доходоприносящую недвижимость и инвестиции в девелоперские проекты. Кроме того, сроки окупаемости зависят от сегмента. Для наиболее качественных существующих офисных и торговых объектов окупаемость составит девять-десять лет. Однако нужно учитывать, что в настоящее время достаточно сложно найти на рынке качественные активы, собственники которых были бы готовы их продавать по ставке капитализации выше 10%, что означает десятилетний срок окупаемости. Срок окупаемости восемь лет (или ставка капитализации 12,5%) – это максимум, на который готовы пойти потенциальные покупатели. Но качественные объекты, которые можно было бы приобрести с таким сроком окупаемости, на продажу в настоящее время не предлагаются».
По мнению многих инвесторов, коммерческая недвижимость, особенно ее премиальный сегмент, в настоящий момент недооценена, поэтому вложения в нее обладают большим потенциалом. Более того, ключевые офисные объекты и высококлассные активы в торговом секторе более устойчивы к экономическому спаду, так как в большинстве случаев они сдаются на длительный срок надежным арендаторам и благодаря удачному расположению и высокому качеству в случае необходимости могут быть заново сданы даже во время кризиса.
По данным Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International, в 2010-2011 гг. наибольший интерес инвесторов сфокусирован преимущественно на торговом сегменте Киева и городов с населением свыше 1 млн. человек, поскольку именно там на момент кризиса наблюдался наибольший дефицит помещений, а повсеместное падение арендных ставок и увеличение вакантности в нем прекратились уже в 2009 г. Поэтому торговый сегмент единственный продемонстрировал очевидные признаки перехода к фазе восстановления, в частности, умеренный рост арендных ставок, снижение вакантности и начало строительства единичных новых объектов. С данным утверждением согласен и Сергей Маркосян: «Если говорить о существующих доходоприносящих объектах, то наибольший интерес вызывают торговая и офисная недвижимость в Киеве. Что касается девелоперских проектов, то здесь лидером является торговая недвижимость». На втором месте по популярности среди инвесторов после торговой недвижимости идет офисная, а на третьем – складская.
Заторы денежных потоков
По данным DTZ, в течение первых трех кварталов текущего года на рынке коммерческой недвижимости в Украине было заключено несколько инвестиционных сделок. Оценочная стоимость четырех из них, зарегистрированных в Киеве, превысила $20 млн. Причем большинство в январе-сентябре 2011 г. были рыночными в отличие от 2010-го, когда преобладали непубличные сделки. В частности, приятной неожиданностью стала крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости в Украине начиная с 2008 г. – приобретение частным европейским инвестором проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части столицы. Кроме того, в этом году стало известно о заключении трех крупных сделок по вхождению в акционерный капитал, две из которых пришлись на торговую недвижимость: DUPD приобрела 35% акций в Arricano Trading, владеющей 100%-ми долями в проекте строительства ТЦ «М-26» (Киев), а также действующих ТЦ «Солнечная Галерея» (Кривой Рог), City Mall (Запорожье), Inter Mall (Симферополь) и пакетом 50% – 1 акция в ТРЦ Sky Mall (Киев). Начал возобновляться спрос и со стороны конечных пользователей. Так, в 2011 г. телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел новый бизнес-центр «Щекавицкий» общей площадью 12,12 тыс. кв. м в Киеве. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 млн. Аналогично поступила и группа Raben, приобретя для своих нужд логистический центр у Parkridge, в котором ранее была основным арендатором. В офисном сегменте для себя купили помещения также банк Русский Стандарт (бизнес-центр по ул. Саксаганского) и страховая компания ИНГО (бизнес-центр «Полиграфист»).
По оценке DTZ, нехватка качественных объектов недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, является сегодня основным сдерживающим фактором для увеличения количества сделок на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости. Впрочем, не только это мешает притоку капитала в сектор недвижимости. Банки продолжают очень избирательно предоставлять проектное финансирование для развития объектов недвижимости. Поэтому в нынешнем году на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости наиболее активными были компании и частные инвесторы, имевшие в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов, а также локальные и международные фирмы с длительным опытом пребывания в Украине, обладающие как капиталом, так и пониманием специфики ведения бизнеса в стране. По слухам, в ближайшее время на рынок выйдут несколько новых профессиональных иностранных компаний (названия пока не оглашаются).
Инвестпрогноз
В целом ожидания на рынке недвижимости можно охарактеризовать как сдержанно-оптимистические, а к положительным факторам отнести то, что в парламенте зарегистрирован правительственный законопроект №9372 от 1 ноября 2011 г., которым предлагается упростить процедуру государственной регистрации недвижимости. Согласно пояснительной записке к нему будет упрощена подача документов на государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимости, а также дана возможность получения выписки из госреестра прав на недвижимое имущество лицам, имеющим имущественные права на чужое недвижимое имущество, и информации о наличии обременений прав на недвижимость.
Кроме того, предлагается освободить физические и юридические лица от уплаты государственной пошлины при проведении госрегистрации прав, возникших и зарегистрированных до 1 января 2012 г.
По мнению DTZ, ставки доходности в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок. Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса (на уровне 13 и 13,5% для наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости и 14,5% – для объектов логистической недвижимости) вместе с падением арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию справедливой для инвесторов стоимости активов. Поэтому все еще низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 г., в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвесторов.
Однако существуют и другие мнения. «Мы не ожидаем значительного повышения активности инвесторов в следующем году. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, не очень благоприятная экономическая ситуация. Причем речь идет не только об Украине, но и о мировой экономике в целом, поэтому в настоящее время большинство инвесторов заняли выжидательную позицию. Во-вторых, все еще сохраняется очень сложная ситуация с заемным финансированием: банки если и готовы кредитовать, то часто на условиях, которые не устраивают инвесторов и девелоперов. В-третьих, государственные риски Украины не снижаются. Кроме того, нужно учитывать, что иностранные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в наиболее качественные объекты на ликвидных и прозрачных рынках, к которым наш не относится», – считает Сергей Маркосян. Сдержанно оптимистической позиции придерживается и Александр Носаченко: «До конца года следует ожидать лишь умеренный рост инвестиционного спроса, прежде всего на девелоперские проекты в сегменте высококачественной торговой недвижимости. Но ценовые ожидания собственников завершенных высококачественных активов продолжают существенно отличаться от ожиданий потенциальных покупателей, вследствие чего развитие новых проектов является наиболее приемлемой альтернативой».
«Интерес к недвижимости всегда зависит от задач конкретного инвестора»
Владимир Никитенко, коммерческий директор Depo’t Development Group:
– Приходя в Украину, западные инвесторы, как правило, сталкиваются с противоречием. С одной стороны, они видят рынок, в качественном плане движущийся к европейским стандартам, а с другой – наталкиваются на абсолютно несоответствующее этим стандартам мышление местных девелоперов. Таким инвесторам представляется довольно скудный выбор: вкладывать деньги в высокорисковый рынок либо не вкладывать их в Украину вообще. Надо понимать, что людям, выросшим в стабильной и прогнозируемой европейской действительности, здесь придется полностью изменить сознание, став в некотором смысле экстремалами.
Однако и вознаграждение за подобный «экстрим» потенциально высоко. Здесь можно окупить инвестиции в ликвидную недвижимость за семь-десять лет, в то время как на европейском рынке нормой считается срок от 20 лет. Естественно, наш рынок движется в сторону европейского, но это движение происходит не так интенсивно, как предрекали эксперты.
Сегодня перспективность украинского рынка недвижимости можно оценить с точки зрения готовности западного инвестора к отказу от привычных постулатов и готовности работать в плохо прогнозированной среде. А значит, для большинства европейских инвесторов Украина по-прежнему остается малоперспективной и который год всего лишь подающей надежды.
Интерес к недвижимости всегда зависит от задач конкретного инвестора. Если задача – сохранить и/или приумножить деньги, то этот интерес лежит в спекулятивной плоскости и не имеет прочной привязки к рынку недвижимости вообще. Экономика проекта будет определяться исключительно местоположением. Скажем, многоквартирный жилой дом не будет хорошей инвестицией, если его расположить в шумном торговом районе, а складской комплекс, размещенный без учета транспортной инфраструктуры, вряд ли найдет своего надежного арендатора. Грамотно построенный объект в подходящем месте в любом из сегментов недвижимости всегда будет вызывать достаточный интерес со стороны спекулятивного инвестора, такого как бизнес-проект.
Для специализированного девелопера/инвестора наибольший интерес представляет тот сегмент недвижимости, в котором он является профессионалом. Проще говоря, такой девелопер знает, как зарабатывать деньги в том сегменте, где его знания, опыт и позиции сильнее.
На украинском рынке недвижимости подавляющее большинство инвесторов находятся в географических границах Украины и России, точнее, в одних ментальных границах: привыкшие к советской и постсоветской действительности, знающие неписанные законы рынка и умеющие грамотно обходить писанные. К тому же такие инвесторы умеют быстро ориентироваться в меняющейся фискальной и бюрократической среде, что дает им неоспоримое преимущество в конкуренции с западными компаниями.
С точки зрения привлечения западного капитала мой прогноз на 2012 г. неутешительный. Убежден, что его массовый приток в Украину может быть только следствием «экономического чуда». В чудеса, конечно, хочется верить, но для этого лучше не видеть окружающую тебя действительность, которая заставляет быть реалистом.