Вакантность премиального сегмента на тот момент варьировала от 0,5 до 1%, а с учетом быстро растущего спроса рынок крайне нуждался в качественных площадях. Кроме того, существенной мотивацией для девелоперов стало открытие БЦ «Парус», в котором офисные помещения заполнились арендаторами в кратчайшие сроки, обеспечивая владельцам колоссальные доходы.
В результате активности девелоперов на сегодняшний день мы имеем четверть млн. кв.м. офисов класса «А». Этого более чем достаточно, чтобы удовлетворить текущий спрос, но строительство престижного сегмента продолжается. Почему?
На этот вопрос ответила компания «KyivHills» (аренда офисов в Киеве), проведя масштабное исследование рынка.
Класс «А» имеет ряд преимуществ перед другими категориями объектов офисной недвижимости с точки зрения доходности. Если мы говорим о развитии проекта «с нуля», то издержки на строительство премиального объекта всего лишь на 30% превышают стоимость строительства бизнес-центра класса «В», но делая ставку на премиальный сегмент, владелец удваивает свой потенциальный доход за счет высоких арендных ставок.
Объект премиум-класса также более интересен в сделках купли/продажи, потому что обладает более высокой ликвидностью, особенно в случае продажи его как действующего бизнеса.
Немаловажную роль играет жизненный цикл объекта – нужно учитывать, что моральный износ бизнес-центра составляет 7-10 лет, после чего сложно конкурировать с новыми проектами и объект автоматически перемещается на позицию ниже в классификации, соответственно снижается и уровень доходности. Поэтому девелоперы, позиционируя свой объект в классе «А», стараются максимально продлить жизненный цикл и сохранить доходность на хорошем уровне.
В нашей стране объекты класса «В» предпочитают не строить, а получать в результате реконструкции. Это существенно уменьшает затраты, как при развитии проекта так и при оформлении документов. По расчетам компании «KyivHills» на украинском рынке 70% проектов класса «В» вводится именно путем реконструкции старых объектов.