Кроме того, отрасли предстоит ответить на вопрос не менее важный: сможет ли рынок недвижимости в нынешней ситуации, «на спаде», привлечь венчурный капитал? При том, что другого подобного шанса у венчурных инвесторов может уже не быть.
Причины и следствия
Как отмечают эксперты отрасли, на сегодняшний день отсутствие иностранных покупателей связано, по большей части, с геополитическим риском возможной дальнейшей агрессии со стороны России и попыток дестабилизации, нежели с ситуацией на рынке недвижимости как таковой. И как только политическая ситуация в стране наладится, прогнозируют в компании DTZ, интерес со стороны международных инвесторов сразу же возрастет. Очевидно, что вместе с интересом цены на объекты вернут свои позиции, а значит, исчезнет тот актуальный для венчурного капитала шанс, что присутствует на рынке недвижимости Украины сегодня. По словам управляющего директора компании DTZ Ukraine Ника Коттона, инвесторы понимают, что в среднесрочной перспективе будет прослеживаться возвращение к ценовой стабильности, однако, в краткосрочной перспективе ожидается, что некоторые активы могут быть доступны по цене ниже рыночной.
Впрочем, как отмечает Татьяна Ярмолитская, старший консультант департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Украине, мы не можем констатировать факт снижения цен на недвижимость, так как реальных сделок с инвестиционной недвижимостью в последнее время зафиксировано не было. Текущую ситуацию можно больше охарактеризовать как рынок с большим количеством покупателей, желающих купить активы по сниженной цене в условиях нестабильности, и очень низкое встречное предложение о продаже по сниженной цене со стороны владельцев активов.
Причин низкой инвестиционной активности в Украине в последнее время эксперт отмечает несколько. При этом ценовой фактор не называется в числе решающих. Украина всегда была более привлекательна по доходности, чем европейские рынки, но этой доходности соответствовали риски, которые были неприемлемы для инвесторов. Можно выделить две группы «отпугивающих» факторов: внешние (макроэкономические) и внутренние (сам рынок недвижимости). Помимо макроэкономических дисбалансов, основными внешними факторами, которые сдерживали активность, являлись коррупция и законодательство с судебной системой, которые не могли защитить интересы инвесторов.
Еще одним важным моментом, по мнению эксперта, является качество продукта, который предлагается на рынке. Среди факторов низкой инвестиционной активности последних лет остается также недостаточная ликвидность рынка и количество качественных объектов, которые бы соответствовали критериям иностранных покупателей. И это касается как коммерческой целесообразности проектов, так и юридических аспектов. «Мы надеемся, что рынок также будет работать над изменениями в данном направлении и когда придёт время предложит инвесторам продукт, соответствующий мировым стандартам/рыночной практике», — подчеркивает эксперт.
Имидж реформатора
«В то же время, очевидно, что поддержка и положительные прогнозы по Украине в западных СМИ в настоящее время, и, что более важно, яркое освещение необходимой реализации структурной экономической и юридической реформ будут иметь большое влияние на интерес со стороны международных девелоперов, — отмечает Ник Коттон. – С 1991 года в Украине торжествовала коррупция, из-за которой в последние годы множество банков, инвесторов и девелоперов не могли вкладывать капитал в страну. Однако Украине необходимо будет продемонстрировать инвестиционному сообществу, что страна по-настоящему является «открытой для бизнеса» на прозрачных и ясных условиях. По-настоящему долгосрочные инвесторы смогут выйти на рынок, только когда уровень доверия в стране будет расти с каждым днем».
Действительно, изменения в законодательстве и структурные реформы — это именно то, чего ждет бизнес, которому нужны понятные правила игры, прозрачность и перспективы. Но в этой сфере, как отмечает Татьяна Ярмолитская, «важно, чтобы действительно начались какие-то фактические действия по устранению озвученных рисков — как залог того, что это будет действительно доведено до конца, а не останется на бумаге».
Залоговое имущество
Что касается еще одной возможности в текущей ситуации — распродажи банковского залогового имущества — эксперты обращают внимание на фактор качества такого предложения. Иностранному капиталу, как правило, интересна качественная недвижимость. А спецификой банковской отрасли является тот факт, что в очень крайних случаях качественные объекты переходят в собственность банка и потом продаются. Как правило, в таких сделках фигурируют значительные суммы. Поэтому банку и заемщику удобнее договориться о реструктуризации.
«Здесь важным фактором также является неготовность банка снова вступать в права обладания объектом и затем заниматься управлением недвижимостью, поскольку это не является его профильной деятельностью. В некоторых случаях банки помогают заемщику найти нового инвестора или владельца актива с реструктуризацией обязательств. Главный интерес таких сделок заключается в дисконте к рыночной стоимости», — констатирует Татьяна Яромлитская.
Подводя итог, можно обратить внимание на два важных аспекта. Первый — в настоящее время перед рынком недвижимости Украины стоит, по большому счету, одна глобальная задача: учитывая все внешние риски и прямые угрозы, добиться максимальной эффективности работы внутри самой отрасли. И, судя по все новым законодательным инициативам и созданию множества профильных общественных комитетов, многое в этом направлении уже делается. Второе — максимальная открытость перед иностранными партнерами, чему в данный момент способствует улучшающийся имидж страны в западных СМИ, а также работа по представленности проектов на международных инвестиционных площадках. Все это в сумме приведет к тому, что в среднесрочной перспективе, на момент снижения внешних рисков, отрасль станет весьма интересна для иностранных игроков, а вот такой «фактор момента», как предложение некоторых объектов по цене ниже рыночной, будет актуален лишь в краткосрочной перспективе. И на это, возможно, стоит обратить внимание уже сегодня.