РЫНОК – НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА
В феврале этого года в столичном торгово-развлекательном центре «Караван» открылся французский монобрендовый бутик Waggon Paris. Первый Calzedоnia и Intimissimi появился в Харькове. А в одном из хмельницких торговых центров разместился очередной магазин Yves Rocher. Рынок коммерческой недвижимости хоть и вяло, но продолжает жить своей жизнью.
В отличие от жилой недвижимости рынок коммерческой острее и быстрее реагирует как на кризисные явления в экономике, так и на ее выздоровление. Политико-экономическая нестабильность в Украине вылилась в негативную динамику почти по всем макроэкономическим показателям. Рынок коммерческой недвижимости Киева отреагировал на это снижением максимальных арендных ставок, увеличением вакантности и отсутствием инвестиционных сделок
как в торговом, так и в офисном сегментах.
Первым на изменения в макроэкономической конъюнктуре отреагировал сегмент торговой недвижимости. В 2014 году началось существенное снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте на 30% до $960 за кв. м в год. При этом основной пересмотр ставок произошел в первой половине года. В это же время в связи с валютными колебаниями сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров аренды. Открытие целого ряда крупных торговых центров, заявленных на 2014 год, было перенесено. В условиях низкого спроса со стороны ритейлеров это было вполне обосновано. Так, в конце 2014 года вакантность в торговом сегменте выросла до 8% и достигла своего пика в I квартале 2015 года (9,2%). В офисном сегменте в 2014 году на рынок вышло около 120 тыс. кв. м новых предложений, среди которых около 25% занимал класс А. В условиях высокой волатильности нацвалюты и общей экономической нестабильности в стране многие компании урезали свои расходы путем сокращения арендуемых площадей, индивидуальных договоренностей, реже – переездов. Новые игроки на рынке практически не появлялись. Такое снижение спроса при достаточно высоком
объеме ввода нового предложения сказалось на арендных ставках. Так, в IV квартале 2014 года максимальная арендная ставка составила $30 за кв. м в месяц, что на 15-20% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. Показатель вакантности увеличился с 18,7% до 27,9% в конце 2014 года.
Однако второе полугодие 2015 года стало периодом стабилизации всех основных показателей рынка офисной и торговой недвижимости.
«Наблюдалось постепенное снижение доли вакантных площадей в обоих сегментах, с небольшой волатильностью, обусловленной выходом нового предложения на рынок. Спрос немного активизировался, в большей мере со стороны локальных игроков. Так, в конце 2015 года
вакантность в офисном сегменте составила 24,2%, в торговом – 7,2%», – говорит аналитик отдела исследований компании JLL в Украине Марьяна Супчан.
По ее словам, максимальные арендные ставки в обоих сегментах стабилизировались на уровне $29 за кв. м в месяц в офисном сегменте и $60 за кв. м в месяц – в торговом.
Эксперт отмечает, объем чистого поглощения офисных площадей в IV квартале 2015 года
оказался наивысшим за последние два года и составил 47,3 тыс. кв. м. Для сравнения, кварталом ранее этот показатель составлял 12,3 тыс. кв. м, а в IV квартале 2014 года и вовсе был отрицательным (-3,6 тыс. кв. м). «В целом за 2015 год объем чистого поглощения составил около 91 тыс. кв. м, в основном за счет позитивной динамики в последнем квартале», рассказывает Супчан, добавляя, что большая часть закрытых сделок была связана с продлением договоров, пересмотром условий аренды и/или переездами. При этом сделки по расширению компаний были
менее распространены, а выход новых компаний на рынок был единичным, указывает специалист.
В то же время на рынке торговой недвижимости в IV квартале 2015 года наблюдалась незначительная активизация спроса со стороны локальных ритейлеров. Продолжали развиваться некоторые турецкие операторы и новые игроки. Так, в IV квартал на рынок Киева вышли
европейский бренд обуви Coqui, итальянские Maestrami (мужская одежда), Stefanel (женская одежда) и Galvanni (одежда и аксессуары), австрийский fashion бренд Eterna, голландский бренд женского белья Hunkemoller, немецкий бренд детской одежды Sanetta и японская сеть ресторанов Menya Musashi Ramen Shop. Повторно на рынке Киева были открыты магазины французского монобренда Dior, французского дома Saint Lauren и испанского бренда одежды и аксессуаров для женщин Suiteblanco. За IV квартал состоялось около 45% дебютов 2015 года.
Наиболее активными арендаторами были продуктовые супермаркеты, drogerie-ритейлеры и магазины ювелирных изделий. Обувные ритейлеры также активно развивали свои сети. Так, собственные магазины открыли: Coqui, Laboca, Respect, Olla-Kids и др. Украинские торговые сети увеличивают свое присутствие в качественных торговых объектах.
Например, продолжили экспансию Arber, a.Tan, Goldi, «Гармонія», Kleo. Впервые в Киеве открыли свои магазины Katherina Lukashyk, Paliychuk, Names’ua, «Мультимедиа».
РЫНОК ДНА НЕ ДОСТИГ
Рынок коммерческой недвижимости еще не достиг дна. Цены продолжат свое падение. Виной этому помимо политической турбулентности, которая отражается на экономических реалиях,
предложения, превышающие спрос, говорит риелтор компании PROSHOP (Киев) Константин Беспалов.
«Спрос ниже предложения в четыре, а то и в пять раз. Сделки заключаются с дисконтом, который достигает в среднем 25%», – рассказывает он. По словам участника рынка, площадь сдается или
продается только при условии соответствия цены и качества объекта. «Весь рынок переместился в первичную недвижимость, в том числе и по коммерции. По причине того, что на первичном рынке оплата в гривне и цены обоснованные, «вторичка» стоит. Если покупают, то только центр. Там, где не строится ничего нового», – комментирует Беспалов.
НА 25 ОБЪЕКТОВ ОДИН ПОКУПАТЕЛЬ
Глава Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин утверждает, что
количество соглашений на рынке недвижимости сократилось в десять раз. «Еще два года тому назад в Киеве в среднем заключались 4 тыс. соглашений ежемесячно. Сейчас – не больше 400», – говорит Несин. По словам специалиста, дисконт при продаже доходит и до 50%. «Образно, когда человек заявляет 100 тыс. долларов за объект, то покупатель сразу предупреждает: даю 70 тыс., и то я подумаю.
Сразу срезается 30% стоимости объекта. Когда у нас были такие торги?!», – сетует риелтор, добавляя, что на 25 продавцов один покупатель. Эксперт прогнозирует, цены продолжат падать
на 3–5% ежемесячно. «Говорить о том, что стоимость объектов начнет расти, не приходится. Они не могут возрастать в условиях отсутствие финансов у населения. Заработные платы падают, крупные зарубежные компании сокращаются. Часть страны воюет», – поясняет свою позицию он.
Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов считает
высокой вероятность повторения кризиса 2008–2009 годов. «В этот раз он может быть связан с депозитами, которые были выведены из банковской системы. 90% этих средств пошли на первичный рынок. Есть высокий риск того, что этот мыльный пузырь лопнет. В том числе на фоне растущих цен на энергоносители, которые влияют на стоимость квадратного метра», – размышляет он. Кроме того, говорит Рубанов, на рынок давит огромное количество предложений от Фонда гарантирования вкладов, который имеет в своем распоряжении огромное количество активов, в том числе и коммерческой недвижимости.
Так, в офисном сегменте с начала 2016 года максимальная арендная ставка снизилась на 3,3%,
что было обусловлено низким уровнем спроса на офисные помещения класса А. На рынке торговых центров максимальная ставка аренды снизилась на 25%, что объясняется девальвацией национальной валюты и усилением давления на собственников объектов со стороны арендаторов.
СОВЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯМ: БЫТЬ ГИБКИМ
В нынешних условиях главная задача любого собственника, управляющего коммерческой недвижимостью – сохранить арендаторов. При возникновении проблем нужно постараться пойти навстречу и быть гибким, рекомендуют эксперты. Для того, чтобы завлечь новых арендаторов ряд компаний уже используют маркетинговые приемы. Акции «бесплатный переезд», «последний месяц бесплатно», различные скидки и бонусы. Некоторые арендодатели соглашаются работать по бартеру. Наибольшим спросом у арендаторов торговых площадей пользуются качественные проекты регионального формата, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Офисных – профессиональные офисы, предлагающие отделку под арендатора и другие «пакетные» условия, имеющие гибкие условия аренды и эффективные с технической точки зрения. Преимущественно, это торговые, офисные площади в центре.
Дарья Скуратовская