Перспективы у производственных предприятий, расположенных в городской черте Киева, непростые. С одной стороны, городские власти стремятся выселить их на окраины. Особенно достается самым крупным и занимающим «вкусные» площадки в центральных районах. С другой – те же городские власти понимают, что населению нужно где-то работать, а обеспечить занятость только за счет сферы обслуживания и офисов невозможно. Поэтому небольшое по масштабу и экологически чистое производство в городской черте будет всегда. Следовательно, в него можно инвестировать средства.
С производством неразрывно связан и рынок производственной недвижимости. В отличие от рынков недвижимости жилой, офисной, торговой этот рынок пока не сформирован. Во многих аспектах он остается стихийным. Большая часть объектов промышленной недвижимости, появляющихся в качестве товара на столичном рынке, продается, как правило, довольно быстро, в покупателях нехватки не наблюдается – специалисты отмечают сегодня скорее недостаток предложения.
Правда, после смены владельца крупные и средние объекты относительно редко остаются в том же качестве – чаще они «умирают» как производственные помещения с дальнейшим перевоплощением в современный торговый или офисный центр. Из последних «реинкарнаций» такого рода можно назвать превращение «жутких», по выражению одного архитектора, цехов завода «Промкабель» в просторные залы торгового центра Promenada или возникновение ТЦ «Городок» на территории завода «Сварка». Вот-вот должен войти в строй новый торговый центр «Макрос» – опять-таки на площадях производственного предприятия. В очереди на скорое перевоплощение находится, например, и табачная фабрика на проспекте Победы.
Поэтому, хотя наиболее оптимистичные специалисты и объясняют увеличение спроса на объекты промышленной недвижимости в Киеве развитием отечественного производства, нельзя списывать со счетов и давно известный фактор – способность этих объектов к быстрому перепрофилированию в высокоприбыльные торговые объекты или офисные помещения. Просторные и светлые заводские цеха крупных предприятий не только пригодны для превращения в торговые залы, но зачастую как будто специально проектировались для реализации модной сейчас концепции организации офисного пространства open space. В этом отношении старые производственные помещения даже лучше, чем здания административные, которые, по современным представлениям, «изуродованы» традиционной кабинетно-коридорной системой.
На фоне быстрого подорожания столичных объектов промышленной недвижимости – до 30% за год – сказывается и общее подорожание киевской земли. Если не произойдет ничего из ряда вон выходящего, полагают специалисты, цены будут расти и дальше. При этом масштабного строительства новых крупных и средних промышленных объектов в Киеве ожидать не приходится – основная деятельность на рынке будет происходить в виде реконструкции уже имеющихся объектов. Причем с преобладающим их перепрофилированием в непроизводственные. И продолжающееся развитие отечественной промышленности ничего в судьбе этих «ветеранов» не изменит, а рост цен на землю только усилит данную тенденцию. Поскольку современные технологии требуют совершенно новых решений и их невозможно реализовать в рамках старых объектов промышленной недвижимости. Поэтому ответ напрашивается сам собой: будущее бывших гигантов индустрии – за отселением на новые территории с неизбежным строительством новых современных производств за городской чертой.
Невзирая на заметные успехи в перепрофилировании киевских промышленных объектов, вопреки распространенному мнению, еще далеко не все «продано». Не стоит недооценивать как степень индустриализации украинской столицы, так и уровень сложности проблем, с которыми сталкиваются многие функционирующие до сих пор предприятия. Фактически любой столичный производственный бизнес конкурирует не только с аналогичного рода бизнесом на своем рынке, но и с таким малохлопотным (по сравнению с производством) методом извлечения дохода из имеющихся площадей, как аренда или продажа. И сейчас в столице еще находится руководители и владельцев производственных предприятий, которые, сталкиваясь с естественными по мере развития рыночной конкуренции трудностями, готовы пойти проторенным путем «красных директоров» 1990-х годов – уменьшить масштабы производства и сдать часть помещений в аренду (а там и до продажи недалеко). Кроме того, некоторые еще внешне благополучно работающие киевские предприятия уже практически обречены на уход с рынка. Тем, кто научится загодя определять таких «обреченных» и находить удобные для их владельцев схемы расставания с недвижимостью, удастся в ближайшие годы заработать неплохие деньги.
| Александр Рубанов, директор консалтинговой компании «Самсон», президент Ассоциации специалистов по недвижимости г. Киева: – Производственные помещения в г. Киеве продолжают стремительно дорожать: за текущий год цены на отдельные категории выросли на 30%. Ценовой всплеск связан как с бурным ростом бизнеса, так и с приходом в столицу региональных компаний, желающих влиться в ряды местных промышленников. На современном этапе рынок промышленной недвижимости формируется под воздействием экономических условий, сложившихся в Украине за последние годы. Основной покупатель такой недвижимости – отечественный производитель, успешно работающий на рынке несколько лет. Значительное повышение спроса на покупку промышленной недвижимости за последние два года обусловлено в первую очередь тем, что торговцы и производители готовы перейти от аренды недвижимости к ее покупке. Повышение цен на промышленную недвижимость объясняется быстрым ростом малого бизнеса, который активно становится средним. Говоря о дальнейшем развитии рынка промышленных помещений, нужно отметить, что их стоимость будет увеличиваться. Среднегодовой рост может составить до 15-20%. На рынке по-прежнему будет преобладать покупка и реконструкция старых площадей, а не строительство новых. |
| Юрий Базелинский, директор АН «Оптимум Плюс», член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины: – В течение года земля в столице подорожала – где на 50%, а где и на все 100%. По крайней мере, участки под жилую застройку выросли в цене вдвое. А раз дорожает земля, дорожает и все, что на ней стоит. Спрос на промышленную недвижимость есть – в Киеве выкупаются все объекты, выставленные на продажу. Каким бы ни был заводик, даже не подлежащий восстановлению или перепрофилированию в близкое производство, всегда есть возможность на его месте построить что-то, приносящее прибыль: торговый центр, офисные или жилые здания. Я думаю, что более типичным для объектов в городской черте столицы будет перевод их в непроизводственную сферу. Это больше соответствует планам развития города, концепции, продекларированной городскими властями: выносить производство за городскую черту. Правда, мы пока не дождались, чтобы хотя бы одно предприятие было вынесено. Такой перенос связан с очень большими проблемами. Тем не менее, видимо, постепенно производство в городе будет перепрофилировано под городские нужды либо под предприятия, поддерживающие «городской цикл». Что касается перспективы роста цен, то, если опять не грянет какой-нибудь экономический кризис, цены будут расти. |
| Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»: – Основной привлекательной чертой промышленной недвижимости является месторасположение. Исторически так сложилось, что вокруг построенных заводов образовывались целые поселки и города. И сегодня земельные участки, на которых стоят заводы и цеха, находятся в центре крупных городов. Но в связи со сложившейся ситуацией заводская недвижимость простаивает, соответственно, земельные участки с хорошим месторасположением используются неэффективно. Все это приводит к тому, что уже существуют планы по переносу промышленных площадей за пределы городов. А освобожденные участки выделяются под административно-жилые нужды города. Именно этим переносом и занимаются инвесторы, желающие получить участки в центре города. Примером тому служат перенос завода «Большевик» и функциональные изменения территории завода «Арсенал». Динамика цен на промышленную недвижимость имеет тенденцию к повышению. И это абсолютно не связано с желанием расположить на территории заводов новые производства или расширить старые. Промышленная недвижимость характеризуется узкоспециализированным типом здания для конкретного вида производства. Основной причиной повышения стоимости промышленной недвижимости является общий рост стоимости земли. |