Сверхприбыли закончились? Ничего страшного.
Не думайте, что я вам сейчас расскажу какой-то чудесный секрет ведения бизнеса. Я его не знаю. Бизнес в мире настолько стандартизирован, что нужно просто выполнять все правила», – начинает разговор с «&» Петр Слипец, президент KDD Group. Эта компания – одна из немногих на украинском рынке девелопмента, акции которой котируются на Лондонской фондовой бирже. Собственно, потому беседа с ее президентом раз за разом возвращалась к принципу прозрачности ведения бизнеса, европейским стандартам работы на рынке, мифам и реалиям украинского девелопмента.
В нынешней ситуации вы решились бы на пополнение вашего портфеля новым проектом?
Сейчас мы решились бы на приобретение готовой коммерческой недвижимости, генерирующей в настоящее время небольшой денежный поток. Но наши желания и реальности рынка пока находятся на разных полюсах. Первая беда в том, что на рынке мало готовых проектов европейского качества. Таких, которые не потеряли бы свою актуальность и через пять лет. К примеру, заполненных бизнес-центров, приносящих своим владельцам деньги, но не такие большие, как им хотелось бы. Почему нам был бы интересен такой проект? Мы уверены, что через три-четыре года арендные ставки восстановятся, бизнес снова наберет обороты, и тогда на первый план выйдет дефицит площадей. Из-за нынешней заморозки многих проектов дефицит будет очень острым. Но проекты, отвечающие нашим требованиям, можно посчитать на пальцах одной руки, и они, как правило, еще до кризиса были перепроданы международным инвестиционным фондам. То предложение, которое есть сейчас, мало соответствует требованиям будущего. Инвестировать в такие проекты и сложно, и не нужно. Вторая беда в том, что, видимо, не так плохи дела у нынешних владельцев качественных и интересных нам активов на рынке офисной и торговой недвижимости. У нашей компании есть договоренность с несколькими международными фондами, которые готовы идти с нами в соинвестмент и выкупать готовые перспективные проекты. Не могу сказать, что за все время такой нашей готовности к покупке активов на рынке появлялись достойные предложения. Я имею в виду беспроблемные активы. Ведь украинская судебная и банковская системы построены таким образом, что если проект в залоге, то такая покупка обойдется годами судебных разбирательств. Все говорят: в кризис на рынке должно быть много хороших активов по хорошей, «кризисной» цене. Должно быть, но где они?
В первые месяцы кризиса вы говорили о том, что лучшая стратегия для крупного девелопера – воздерживаться от вложений в масштабные проекты, а если и вкладывать, то только в самые доходные. Работать осторожно, но быстро. Сейчас вы дали бы те же рекомендации?
Доходность проекта – прописная истина работы и во время кризиса, и до, и после него. Сейчас могу сказать одно: любому девелоперу особенно важно выходить на доходность, чтобы обслуживать кредиты и сделанные инвестиции. Раньше можно было рассчитывать на более низкую ставку доходности, так как существовала возможность привлечь дешевое финансирование. Люди считали невысокую норму прибыли достаточной и начинали такие проекты. А когда деньги стали дорогими, этого уже не получится. Год назад мы очень быстро сжались. Решение сократить все издержки, отсечь лишние обязательства и не подписывать долгосрочных контрактов было принято буквально за один день – после проведения совета директоров. Мы остановили некоторые проекты, понимая, что на их завершение средств нет. Подобные решения нужно принимать быстро. Это правило звучит просто, но большинство людей в нашей стране живут по старой привычке, надеясь на авось. А в данной ситуации авось не подходит, ведь девелопмент без денег не работает. Есть на рынке возможность кредитоваться – есть бизнес, нет денег – нет и девелопмента. По этой причине мы и замораживали проекты, стоимость которых исчислялась миллиардами долларов США. Как при таких суммах можно рассчитывать на собственный капитал? Мы не можем, да и никто не может. С другой стороны, у нас есть альтернатива: как публичная компания мы можем предпринимать шаги по вторичному размещению акций для привлечения средств в уставный капитал. Но, опять-таки, эти средства позволят реализовать не все проекты, а только самые высокодоходные.
Существует мнение: после кризиса на рынок стоит выводить только те проекты, которые разительно отличались бы от всего того, что существовало до них. Вы согласны с таким утверждением?
Конечно. До кризиса, когда на рынке властвовал продавец, девелоперы позволяли себе строить и продавать не самые качественные здания. Я думаю, что 90% предложений были далеки от европейского качества строительства. Но это потреблялось. Во время роста рынка этим можно было пользоваться, но когда подходит этап насыщения, продавать можно только самое лучшее. Если к этому придут все игроки рынка, то в стране поднимутся стандарты строительства. Подумайте сами: сейчас уже нет смысла строить новый офисный центр, который ничем кардинально не отличается от старого перекрашенного, подремонтированного здания НИИ. Нет смысла переезжать со старого НИИ в такой офисный центр и платить большую аренду. Другое дело, что ранее земельный участок стоил 30% от общей стоимости строительства, а теперь эта пропорция должна корректироваться. Да, в итоге все меньше заработают, но такова новая реальность. Меньше получать будут генеральные подрядчики, которые, к слову, раньше очень неплохо зарабатывали. Меньше заработают поставщики материалов и девелоперы. Но в конце концов цена снизится и впишется в новый уровень потребностей. Мы и не ждем возврата к прежним ценам. Закончились сверхприбыли? Ничего страшного.
Говоря о первичном размещении акций, некоторые компании не сдерживают эмоций: «Да, заигрались в IPO, теперь пожинаем плоды».
Нельзя сказать, что в Украине была IPO-лихорадка. Девелоперских компаний, которым удалось выйти на первичное размещение, в Украине не так много. Мы – одна из них. Нам размещение принесло только плюсы. Мне как руководителю компании выгодно, что в уставном фонде компании появились деньги, за которые не надо платить никаких процентов. Деньги, которые позволяют нам в кризис спокойно работать, а не хвататься за соломинку, совершая непродуманные действия. Это баланс. Когда инвестор делает вложения в компанию, он или выиграет, или проиграет. Я думаю, что инвесторы, вложившие средства в те компании, которые сохранили привлеченные деньги и не потратили их до кризиса, – выиграли. Они сегодня владеют акциями компаний, переживших кризис и имеющих самый высокий потенциал роста.
Есть ли негативные моменты в публичности для девелоперов в Украине?
В самой публичности нет никаких негативных моментов. Есть набор правил, которых надо придерживаться. Данные правила нужно соблюдать не только при выходе на IPO. Это необходимо любой нормальной компании, планирующей открыто работать, привлекать деньги. Также надо выполнять правила биржи – быть прозрачным, платить налоги и проходить аудит у признанных авторитетов. Необходимо совершенствовать свое корпоративное управление, принимать коллегиальные решения, уходить от единой власти в компании. Это все стандартные вещи, обязательные для публичной компании и желательные для частной. Просто публичность несколько дороже стоит: юристы дороже стоят, адвокаты. Но это цена за прозрачность, за прогнозируемость ведения бизнеса. Любая компания, которая видит себя в будущем, понимает, что ее стоимость в перспективе должна расти. Такие организации обязаны придерживаться правил публичности, иначе где окажется рынок, живущий одним днем?
Когда, по-вашему, рынок недвижимости Украины придет к таким стандартам ведения бизнеса?
Когда на то будет воля руководителей компаний. Все дело только в хозяевах, в руководстве. Конечно, компаниям часто бывает проще быть непубличными. Но посмотрите на западный опыт – там очень много примеров того, как публичные компании делали обратный выкуп своих акций. Возвращаясь к работе в качестве частных компаний, они не отходили от принципов публичной работы. У нас в этом году тоже была возможность выкупить какую-то часть своих акций по низкой цене. Мы этого не сделали принципиально. Один раз приняв решение о выходе на IPO, мы и теперь хотим, чтобы на наших акциях зарабатывали международные инвесторы. В перспективе будем увеличивать количество акций, находящихся в обращении, ведь чем больше у нас будет независимых публичных акционеров, тем лучше. Это и узнаваемость компании, и имидж бизнеса, на котором можно зарабатывать. Можно и нужно. Сейчас стоимость наших акций выросла в десять раз по сравнению с той нижней точкой, когда можно было их выкупать. Представьте себе, какое количество инвесторов на этом заработало… Теперь в их глазах наш имидж позитивен, а это важно. В будущем, как я уже говорил, мы будем делать следующие размещения, возможно, выпустим облигации. И инвесторы нормально на это отреагируют, так как нас уже знают и понимают, что на нас можно зарабатывать.
Каковы нынешние планы развития компании? Помнится, до кризиса вы говорили о выходе в регионы.
Безусловно, новые рынки нам интересны. Но регионы не имели, не имеют и еще долго не будут иметь новых качественных продуктов ни в жилом, ни в офисном секторе. Разве что в сегменте торговой недвижимости, которая там сейчас чуть активнее развивается. Мы изменили в этом вопросе свою стратегию по сравнению с докризисными намерениями. Наш фокус – столица. И все потому, что мы отчетливо понимаем: падение покупательского спроса в регионах в разы выше, чем в Киеве. Сейчас практически все наши проекты сосредоточенны в столице. Правда, есть один красивый проект во Львове, но мы пока наблюдаем за тем, что будет дальше с рынком этого города. Сейчас он стагнирует, а наш проект требует ипотечного кредитования. Надо подождать восстановления банков. Я рассчитываю, что это произойдет в III квартале 2010 г. Сейчас для нас важно другое – быть настолько прозрачными, чтобы первыми привлечь финансирование. На украинском рынке для любого девелопера недостаточно ресурсов по определению. Ресурсы могут поступать только извне, и наша главная цель – быть первыми среди тех компаний, которым зарубежные инвесторы доверят свои деньги.