Нехватка профессиональных девелоперов сдерживает развитие отечественного рынка недвижимости.
Через три года на него придут серьезные западные компании.
Еще есть время «подтянуться».
3-5 лет — такой срок отводят эксперты до масштабного выхода на украинский рынок иностранных сетевых операторов в сфере недвижимости и девелоперов. Именно тогда рынок начнет принимать экзамен на профессионализм в соответствии с западной «учебной программой». Есть серьезное опасение, что значительное число отечественных операторов этого рынка окажутся в числе «неуспевающих». Сегодня еще есть время подумать о росте собственного профессионализма и приобретении опыта совместной работы с немногочисленными на украинском рынке профессиональными девелоперскими компаниями. Или заняться «выращиванием» собственной такой компании.
Спекулятивный характер рынка пока многое прощает
По словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамного, «на сегодняшний день достаточно низкий уровень развития и ярко выраженный спекулятивный характер рынка позволяют быть эффективными даже тем проектам, управление которыми осуществляется на любительском уровне, без привлечения услуг профессионалов, на основе метода проб и ошибок». Довольно часто в Украине встречаются проекты, в ходе которых исполнители (генподрядчик) уверяют руководство (инвестора или заказчика) в том, что процесс реализации проекта идет по графику, а это, как правило, не соответствует действительности. Или же, несмотря на все предупреждения, руководство предпочитает верить, что все поставленные задачи будут выполнены в срок. Возможен также вариант, при котором руководство осведомлено о том, что реализация проекта отстает от плана, однако не может выявить «узкие места», проблемные участки работ, принять решительные меры для возвращения проекта в запланированные рамки, поскольку просто не обладает для этого достаточной компетенцией и технологиями. И, что парадоксально, при всем этом многие проекты успешно реализуются и приносят прибыль.
Все это патриархальное благолепие во многом возможно пока за счет отсутствия реальной конкуренции со стороны гораздо более профессиональных западных компаний. Как утверждает генеральный директор компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов, «на сегодняшний день многие иностранные инвесторы приходят в Украину с целью получения быстрых доходов. Этому благоприятствует сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости, для которой характерны высокие риски и столь же высокие доходы, обусловленные сохраняющимся дефицитом площадей и ростом цен. Правила есть, но они практически не соблюдаются. В подобных условиях главная цель таких инвесторов — сорвать куш. К примеру, скупить сейчас хорошие участки, а через два года, не вкладывая в них ни копейки, продать по цене в не-
сколько раз выше».
Считается, что более взвешенные и стабильные инвесторы, деятельность которых основана на соблюдении законности, поступательном развитии, уверенности и безопасности, придут к нам года через три, когда рынок успокоится, насытится и выровняется. Однако по мере развития рынка и появления реальной конкуренции сроки окупаемости проектов недвижимости начинают расти, доходность постепенно снижается (хотя пока и далека до европейских показателей). Соответственно уменьшается и «запас плавучести» проектов, который способен компенсировать допущенные ошибки и упущенные возможности. Вадим Непоседов говорит: «Сегодня мы пришли к тому моменту, когда стоимость ошибки или величина недополученной прибыли в период окупаемости может равняться стоимости всего вложения. Поэтому было бы глупо на собственном капитале зарабатывать очень небольшие деньги и не про-
считывать свой бизнес по технологиям, разработанным на Западе. Обладатели отечественных капиталов прекрасно понимают, насколько необходимы качественное образование, качественный менеджмент и качественный маркетинг. Инвесторы перестали быть уверенными в своей непогрешимости, в знании всего на свете и чаще обращаются к узким специалистам для перепроверки своих ощущений и замены их на опыт и знания».
При отсутствии профессионального управления генподрядчик может долго скрывать от заказчика действительное состояние проекта.
Во избежание проблем, типичных для отечественного строительства и управления недвижимостью, именно внедрение технологий девелоперства, по мнению Сергея Карамного, является своего рода панацеей. В современном строительном бизнесе девелопмент стал основным методом управления. Так, генеральный директор компании «Жилье XXI век» Алексей Бутенко успешность своих проектов связывает прежде всего с тем, что компания одной из первых на рынке начала профессионально использовать схему девелопмента. Она оставляет себе функцию стратегического управления, выступая в качестве инвестора. Все остальные функции, включая функции заказчика и управляющей компании, отдаются по схеме аутсорсинга профессиональным компаниям (часто зарубежным), которые способны справиться с этой функцией наилучшим образом. Подобный аутсорсинг, по мнению г-на Бутенко, позволяет привлекать оптимальные для проекта ресурсы, управлять процессом и реализовывать проекты в несколько раз быстрее, нежели это делают другие фирмы. Однако для того чтобы пользоваться инструментом, нужно как минимум иметь его.
Девелоперских компаний просто не хватает
Как считает Вадим Непоседов, количество девелоперских компаний в Украине оценить сложно. В зависимости от критериев отнесения предприятия к девелоперскому можно выделить от 10 до 30 компаний. Если вычесть из них те, которые занимаются только жилищным строительством, то останется всего
5-10 фирм, к которым, как полагает Вадим Непоседов, относятся компании, получившие на начальном этапе своего развития квалифицированную консалтинговую помощь в создании объектов коммерческой недвижимости. После чего на основе полученных знаний и опыта создали собственные девелоперские подразделения. С тем, что действительно профессиональных девелоперских компаний в Украине мало, соглашается и аналитик коммерческой недвижимости компании Colliers International Владимир Тимочко. Многие из тех, что есть, не обладают большими «послужными списками», хотя активно развиваются. «В офисном сегменте я назвал бы состоявшимся опытным девелопером «Иса Прайм Девелопмент», а в торговом — «XXI век». В ближайшее время количество профессиональных девелоперов вырастет в основном за счет тех, кому открытие своих первых объектов принесло коммерческий успех. В торговом сегменте первым статус сетевого скорее всего обретет «Лекс-Холдинг» (создатель ТЦ «Караван»), в планах которого — открытие торговых центров в городах-миллионниках. Среди региональных девелоперов также появляются сетевики, пока, правда, только в торговом сегменте. Пример — СИК «Дафи» (Днепропетровск)».
Можно, конечно, оспорить список Владимира Тимочко и попытаться (возможно, вполне обоснованно) включить в него еще несколько компаний, но общий вывод от этого не меняется — профессиональных девелоперов в Украине пока наберется немного. Наши девелоперы не имеют также возможности повышать свой профессионализм в непосредственной конкуренции с более опытными западными коллегами. Выход зарубежных игроков на рынок сдерживается отсутствием подходящих для развития земельных участков по доступной цене. Кроме того, многие приемлемые по коммерческим и физическим параметрам предложения не соответствуют требованиям иностранных компаний к праву собственности на землю.
И швец, и жнец, и в дуду игрец
По мнению Владимира Тимочко, в чистом виде присутствие девелопера в жизни проекта по созданию объекта недвижимости ограничивается стадией создания коммерчески привлекательного продукта, включающей получение прав на участок, разработку проекта, непосредственное строительство, организацию управления и реализацию проекта на рынке. При этом девелопер сначала привлекает акционерный капитал либо кредитные средства для финансирования работ, а затем реализует готовый и стабильно работающий объект как инвестиционный продукт, получая свою прибыль.
Подобная классическая схема создания объектов недвижимости в Украине редко имеет место. Зачастую девелопер — это также и инвестор, который не заинтересован в незамедлительной продаже готовых объектов, а предпочитает сохранить их как собственность. Таким образом компания получает арендный доход от использования готового коммерческого продукта вместо того, чтобы реализовать его на рынке, а полученные ресурсы использовать для развития следующих проектов. Но отечественные девелоперы предпочитают не только сохранять в собственности работающие проекты, но и нередко сами занимаются их управлением. Причиной последнего, считает Владимир Тимочко, служит отсутствие профессионального предложения услуг специализированных компаний. Поэтому данное решение является для большинства девелоперов вынужденным шагом. Таким образом круг деятельности украинских девелоперов значительно шире, чем у классических девелоперов на развитых рынках. Девелоперская компания сегодня — это, по сути, и есть заказчик объекта коммерческой недвижимости.
Естественно, универсализм девелоперов — даже украинских — тоже имеет свои границы. На практике девелопер прибегает к услугам многочисленных подрядчиков — для разных этапов разным: консультантов по недвижимости, архитекторов (желательно международных — для разработки концепции, и местных — для непосредственного создания проекта), строительных компаний, агентов по недвижимости и т. д.
«Уневерсальные» деволоперы неизбежно проиграют подвижным и агрессивным «узким» специалистам.
Спецификой девелопмента в торговой недвижимости является также совмещение деятельности по развитию торговых центров с непосредственным ритейлерством. В этом случае два бизнеса взаимовыгодно дополняют друг друга, но ни один не является вспомогательным: как девелопмент ТЦ, так и ритейл являются независимыми источниками прибыли.
В любой деятельности универсал, как правило, не может успешно конкурировать по эффективности с узким специалистом. Современный рынок недвижимости — «охотничьи угодья» для узкоспециализированных компаний. Это станет заметно практически сразу, когда рынок перестроится ближе к западным стандартам работы.
Девелоперские компании находятся на инвестиционном этапе своего развития
По словам Сергея Карамного, в результате усиления конкуренции одной из главных тенденций на рынке недвижимости вскоре станет массированная атака со стороны девелоперских компаний. Они задействуют лучших в стране консультантов по вопросам привлечения инвестиций и администрирования, предлагая свои услуги строительным операторам. В последние годы девелоперы уже освоились на рынке продажи офисных и торговых центров, а теперь заинтересовались и жилищным строительством.
Как полагает Вадим Непоседов, девелоперские компании сегодня находятся на стадии создания, укрупнения, переформирования и структуризации. С одной стороны, они изучают пути развития себе подобных на Западе, а с другой — формируют собственные пути развития, отвечающие возможностям отечественного рынка. Основная проблема — отсутствие профессиональных работников и опыта. В силу этого решения, принимающиеся в таких компаниях, являются непосредственно решениями руководителей.
Как отмечает Владимир Тимочко, еще одной тенденцией последних лет стало увеличение внимания девелоперов к качеству их продукта. Это обуславливается ростом конкуренции и удлинением сроков планирования в украинских компаниях.
Интенсивно проходит освоение современных управленческих технологий, способствующих повышению конкурентоспособности компаний-девелоперов, таких как проектный менеджмент. Как отмечает Сергей Карамный, профессиональное управление проектами предполагает не столько достижение поставленных целей, сколько создание и тиражирование стандартизированной процедуры управления типовыми проектами, направленной на выполнение ключевых положений всего портфеля проектов девелоперской компании по срокам, бюджету и качеству конечных продуктов. Именно это в Украине в большинстве случаев остается пока лишь теорией.
Во многом заявленная ситуация объясняется тем, что профессиональные услуги проектного менеджмента на рынке недвижимости Украины предлагают лишь несколько компаний. Западные же профессионалы в данной сфере осторожно относятся к нашему рынку, мотивируя это низким уровнем спроса на качественные услуги такого рода и неготовностью рынка оплачивать их по западным расценкам. Поэтому большинство отечественных девелоперов ориентируются в первую очередь на собственные силы, создавая внутренние подразделения и службы управления проектами.
Профессиональная деятельность по реализации проектов Девелопмент — профессиональная деятельность по реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Основными задачами девелопера являются максимизация прибыли от реализации инвестиционного проекта и минимизация рисков инвесторов, его финансирующих. Фактически именно профессионализм девелопера в условиях развитой рыночной экономики в основном определяет успешность проекта. Различают две схемы работы девелопера. Первая — fee development, в соответствии с которой девелопер выполняет для инвестора работы по разработке концепции объекта, организации его строительства и, возможно, управления объектом. Согласно второй схеме — speculative development — девелопер сам выступает в качестве инициатора и одного из инвесторов проекта.