И газон в придачу

Затянувшийся кризис в загородной недвижимости вынуждает девелоперов искать новые пути для стимулирования продаж своих проектов: снижать цену, предлагать рассрочку и принципиально видоизменять предложение.

Изменение предложения

Сектор загородной недвижимости сильнее остальных сегментов строительной отрасли пострадал во время кризиса. Например, даже в Киевской области за два минувших года было продано лишь несколько десятков объектов. Десятки городков заморожены. Первым шагом на пути стимулирования спроса со стороны девелоперов, конечно же, стало снижение стоимости домов на 10-15%. В результате стоимость 1 кв. м загородного дома на начало 2011 г. составляла $1200-1300. Однако, несмотря на ожидания, желаемого эффекта это не принесло и сделок по продаже больше не стало. Понятно, что на этом фоне основная часть ранее планируемых новых проектов были отложены до лучших времен. Олег Бондаренко, руководитель отдела оконных и светопрозрачных конструкций Рехау: «В прошлом году в основном продолжали достраиваться ранее начатые объекты. Новых же проектов на рынке существенно поубавилось, и они стали более рациональными».

Застройщики перестали делать ставку на огромный земельный участок и масштабные коттеджные городки. По словам девелоперов, практически все проекты подверглись реконцепции. Теперь загородный городок уже не состоит из однотипных зданий с одинаковыми участками. Все чаще среди построенных домов можно увидеть здания с участками небольшой площади и смешанного формата. Можно сказать, что загородная недвижимость становится все ближе к формату «доступный дом», а это маленький дешевый таунхаус/дуплекс и прочие варианты домов на несколько семей с небольшими участками (до трех соток). Это связано с тем, что, как считает Владимир Лимаков, директор Dream House Украина, «теперь клиент ориентируется на общую стоимость дома, а не на цену 1 кв. м. Это привело к уменьшению площади коттеджей. Если до кризиса самым популярным среди девелоперов был дом на 250-300 кв. м, то теперь предлагаются небольшие коттеджи по 100-200 кв. м. Есть и совсем „простые“ предложения — на 50-60 кв. м, хотя раньше маститые девелоперы гнушались строительством таких объектов, мол, не та рентабельность».

Продолжают широко использоваться различные маркетинговые инструменты в виде акций, скидок, специальных условий и беспроцентного кредитования за счет застройщика (на короткий период). К этому перечню недавно добавилась услуга trade-in — зачет стоимости старого жилья при покупке коттеджа.

Самозастрой

На фоне смещения покупательского спроса в сторону более дешевых коттеджей некоторые застройщики стали предлагать дома, построенные с использованием каркасных технологий, площадью 50-100 кв. м, с участком от пяти соток, где стоимость 1 кв. м стартует с $400. Кроме того, появились варианты по приобретению земельного участка стоимостью $500-1200 за сотку с возможностью самостоятельного возведения дома. Конечно, если позволяют средства, то процесс постройки будущего семейного гнездышка можно полностью отдать в руки специализированных компаний. Тогда средняя стоимость 1 кв. м нового дома с самой простой отделкой обойдется примерно в $1 тыс. В противном случае при ограниченных средствах, если сам будешь и прорабом, и снабженцем, вполне реально выйти на цену $200-300 за 1 кв. м коробки, плюс $200-300 — на внутренние работы. Получается, что если самостоятельно заниматься организацией и контролем строительства, то расходы можно уменьшить более чем в два раза. Именно поэтому многие покупатели загородной недвижимости отказываются от подряда. Данную тенденцию подтверждают и продавцы строительных материалов, отмечающие значительное увеличение частных покупателей и уменьшение закупок со стороны строительных компаний. «Проекты новых поселков заморожены, а в старых зачастую просто продают землю, чтобы владельцы сами занимались строительством», — рассказывает Сергей Калмыков, директор Модерн-XXI. С ним полностью согласен и Олег Бондаренко: «Если раньше застройщик старался сам финансировать весь объем работ по возведению коттеджного городка, то в прошлом году отдельные инвесторы нередко выступали заказчиками остекления своего дома. Это связано с общим недостатком ликвидности на рынке недвижимости, а также желанием сэкономить и не затягивать строительство. Именно поэтому выросла доля частных застройщиков, возводящих один дом для себя либо несколько на продажу».

Не секрет, что под коттеджи часто передавались земли сельскохозяйственного назначения, часть из которых до сих пор официально не переведены в иное назначение. Поэтому нужно учитывать: если такая земля покупалась в расчете на перепродажу, то до отмены моратория на продажу земель сельхозназначения подобная перепродажа осложнена. К тому же, несмотря на то что такие участки сейчас подешевели больше других, спроса на них почти нет.

Экономия на тепле

Одновременно с экономией на площади домов и земельных участков покупатели загородной недвижимости все больше внимания уделяют вопросу энергосбережения и затрат на их содержание. Как следствие, несмотря на стремление снизить затраты на покупку дома, объем средств, потраченных на энергосберегающие технологии, возрастает. Например, по словам продавцов строительных магазинов, в прошлом году почти в два раза возросли объемы продаж оборудования для инфракрасного обогрева. Такая же тенденция заметна и на рынке окон. «Сейчас наблюдается явно выраженный спрос на энергосберегающие оконные конструкции. Причем с вопросом о самых теплых окнах к нам обращаются как архитекторы, так и жены владельцев особняков. И если ранее более дорогие (на 15-20% по сравнению с обычными) энергосберегающие окна составляли 50% объема нашего производства, то теперь данный показатель достиг 90%», — отмечает Сергей Калмыков. Но, тщательно утепляясь, загадочная душа украинского покупателя по-прежнему не хочет отказывать себе в желании смотреть на мир широко: еще одна тенденция прошлого года — увеличение размеров оконных проемов — продолжилась и в наступившем году. Например, если ранее среднее окно имело площадь 2 кв. м, то сейчас оно выросло до 2,4 кв. м.

Уникальность и экономичность

Олег Бондаренко, руководитель отдела оконных и светопрозрачных конструкций ООО Рехау:

— В настоящее время самым актуальным вопросом как для потенциальных покупателей недвижимости, так и для тех, кто уже живет в загородном доме, являются затраты на содержание своего жилища. Поэтому наметившаяся ранее тенденция увеличения доли продаж более теплых пятикамерных оконных систем продолжилась и в этом году. Заказчик строительства загородной недвижимости — человек обеспеченный, образованный, прекрасно оценивающий перспективы изменения цен на энергоносители. Он может адекватно оценивать дополнительные затраты на стадии строительства и сопоставлять их с дополнительной экономией в будущем. Именно поэтому основным продуктом на данном рынке стали наши пятикамерные 70-миллиметровые системы EURO-70 и Brillant-Design. В конце минувшего года эта линейка пополнилась новой, самой энергосберегающей системой GENEO. В комбинации с энергосберегающими стеклопакетами данные системы позволяют за разумные деньги добиться таких характеристик по сохранению тепла, которые превышают существующие требования нормативных документов. Правильно подобранный стеклопакет позволит также снизить затраты на охлаждение летом.
Несмотря на то что за последние годы все мы стали более практичными и экономными, заказчик не желает терять в эстетичности и готов платить за гармоничный целостный образ своего будущего жилища. Именно поэтому растет спрос и на нестандартные конструкции (всевозможных форм и размеров, цветовых решений и способов открывания). Подобные изделия сами по себе привлекают внимание, делают дом непохожим на другие и вносят изюминку в проект.

Каркасного подъема пока не произошло

Украинский и российский рынки коттеджной недвижимости значительно отличаются по величине, но во многом похожи тенденциями и особенностями потребителей. Поэтому результаты исследований, проведенных соседями, могут быть отчасти экстраполированы и на нашу страну.

Несмотря на активные продажи в 2010 г. в России участков без подряда, каркасного подъема домостроения пока не произошло. Напомним, что в таких домах для сооружения каркаса используется дерево. Называться они могут по-разному: сандвич, канадская, немецкая технологии и проч., но по сути это одно и то же. Компания МИЭЛЬ — инвестиции в малоэтажное строительство провела исследование, охватившее девять регионов России. Оказалось, что основные причины, определяющие непопулярность подобных домов, состоят в следующем. Прежде всего они не соответствуют сложившимся представлениям россиян о том, что дом для постоянного проживания должен быть надежным, долговечным, энергосберегающим и качественным, что не могут обеспечить каркасные технологии.

Строительство дома на несколько поколений вперед заложено в русской ментальности, в то время как срок службы каркасных домов ограничен 30 годами. В отличие от американцев, прародителей каркасных технологий, которые часто переезжают и для них разобрать дом и собрать на новом месте является преимуществом, россияне ведут оседлый образ жизни. Возведение каркасного дома требует высококвалифицированных строителей, потому что в процессе монтажа может образоваться большое количество щелей (так называемых мостиков холода) и множество других проблем, которые вылезут в ходе эксплуатации.

Важно также и то, что стоимость таких домов, по мнению большинства потребителей, не соответствует параметру «цена-качество». Заводы по их производству стоят порядка $20 млн., и возводились они на кредитные деньги без государственных компенсирующих программ. Поэтому необходимость обслуживания этих кредитов вынуждает производителей не только устанавливать высокие цены на свою продукцию, но и регулярно их повышать.