Столичный пригород трещит по швам. В последние годы там возводится так много жилья, что продать его становится все сложнее. Это уже сказалось на ценах и качестве пригородной недвижимости.
“Цены практически не растут, хотя за последний год заметно повысилась себестоимость строительства. Чтобы не уйти в минус, застройщики активно экономят на материалах, инфраструктуре, коммуникациях”, – рассказал “Минфину” руководитель агентства “Евро Рейтинг” Григорий Перерва.
Некуда расти
Вплоть до недавнего времени киевский пригород застраивали очень активно. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья росли. Как свидетельствуют данные Госстата, если на начало января 2017 года продавались квартиры в 538 домах, то на аналогичную дату этого года – уже в 627. То есть за год появилось 89 новых объектов, а это почти на 17% больше, чем годом ранее. Лидируют по числу новостроек традиционно Киево-Святошинский район (198 объектов на начало 2018г), Ирпень (190 домов), и Бориспольский район (61 объект). За год там построили 64 новых дома. Из других направлений застройщики более -менее активно осваивают Броварской район (7 новых объектов за год), Бучу (5 домов) и Васильков (4 новостройки).
До конца 2018 года заявлены еще более амбициозные планы – планируется сдать 125 новых домов. Впрочем, эксперты сомневаются, что все объекты будут достроены. Наоборот, они прогнозируют замедление темпов строительства в пригороде. На начало года уже около 30 объектов были заморожены.
“В первом полугодии 2018 года значительно уменьшилось количество введенных в эксплуатацию домов и практически не осталось объектов, которые были введены в эксплуатацию своевременно”, – констатирует директор по продажам группы компаний Domira Development Валерий Прохно.
Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов говорит, что продажи жилья намного отстают от темпов его строительства: две из трех сданных в эксплуатацию квартир продолжают ждать своих владельцев. Одна из причин – хаотичное развитие рынка.
“Как правило, частный капитал самостоятельно осваивает земельные участки и проекты застроек в ожидании прибыли, которая превышает ставки по депозитам”, – пояснил он.
“Ажиотаж по Киевской области постепенно снижается. Это связано с ценовой политикой: жилье в области практически равно себестоимости строительства”, – отметил руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.
По данным Григория Перервы, средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде составляет порядка 22 тыс. грн. Это на 20-30% ниже, чем в столице. Но во многих случаях ценовой разрыв еще больше и может достигать 50-70%, – констатирует он. В некоторых жилищных комплексах квартиры продают по 11-13 тыс. грн./кв.м. Для сравнения: рассчитанная на этот год Минрегиостроем себестоимость возведения квадратного метра жилья в Киеве и области превышает 14 тыс. грн. Плюс – из-за скачка курса доллара начали дорожать стройматериалы, что еще больше увеличит себестоимость работ.
Проблема усугубляется наметившимся дефицитом свободных участков. В прошлые годы земля в пригороде была дешевой, и это позволяло застройщикам экономить на себестоимости квадратного метра и предлагать покупателям бросовые цены. Но теперь за нее приходится переплачивать. За год цены выросли примерно на 15-20%, при этом заметно уменьшился выбор участков, пригодных для жилищного строительства. Особенно такая тенденция характерна для населенных пунктов, которые в последние годы активно застраивались – те же Ирпень, Буча, Бровары и др.
Плюс наценка, минус скидка
Застройщики уже пробовали повысить цены. Как рассказал «Минфину» Валерий Прохно, в этом году средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде выросла на 3-8% в зависимости от направления. Итоговая цена зависит от инфраструктуры населенного пункта, плотности застройки и конкурентной среды.
“Есть населенные пункты, например, п. Счастливое в Бориспольском районе, где стоимость квадратного метра лишь немного ниже близлежащего столичного “спальника”, так как там удобное транспортное сообщение с Киевом, развитая инфраструктура и пр. Также значительно выросла стоимость квадратного метра в ранее недооцененном Ирпене”, – рассказал эксперт.
Но, как говорит Григорий Перерва, такое повышение цен находится на уровне “статистической погрешности” и не компенсирует увеличение расходов на строительство. Кроме того, формально переписав ценники, многие застройщики постоянно проводят акции и готовы предоставлять скидки потенциальным покупателям.
“Незначительный рост цен не компенсирует увеличение сметной стоимости, пришлось пойти на снижение маржи”, – признает и Валерий Прохно. И добавляет: в пригороде строить далеко не так выгодно, как в столице.
По его словам, до конца этого года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ еще больше вырастет: по самым оптимистическим прогнозам – на 10 до 12%. В первом полугодии 2018 г стоимость основных материалов повысилась на 3-12%. Григорий Перерва не исключает, что застройщики попытаются еще раз пересмотреть цены. Но удастся ли их повысить – большой вопрос.
“Они смогут переписать ценники, только если синхронно подорожает и киевская недвижимость. Иначе – попросту потеряют покупателей. А в столице на продажу выставлено слишком много квартир что сдерживает застройщиков”, – пояснил он.
По прогнозам экспертов, если пригородная недвижимость и подорожает, то ненамного – на 1-3%.
Стоит отметить, что, как бы застройщики не сетовали на тяготы жизни, “жировая прослойка” у них еще есть. Хотя прибыльность пригородных новостроек и ниже, чем столичных.
“Например, средняя прибыльность проекта в центральной части Киева составляет не менее 30%, на окраине столицы – около 25%. А в пригороде застройщики зарабатывают не более 15-25%”, – рассказал Валерий Прохно. Поэтому возможность сдерживать цены, по крайней мере, на уже сданные, но еще не распроданные объекты, у них есть.
Экономят на чем могут
“Чтобы предложить покупателям хорошую цену, застройщики все активнее ищут способы сэкономить на новостройках. Способов несколько. К примеру, стали активно завышать класс объекта – продают “эконом” под видом “комфорт- класса”, а “бизнес” как элитные апартаменты. По сути, это обман покупателя, так как в каждом классе используются определенные стройматериалы, есть требования к количеству квартир на площадке, парковочных мест, инфраструктуры и пр.”, – рассказал Григорий Перерва.
Но подобные “эксперименты” с недвижимостью выглядят безобидной шалостью на фоне другого способа сэкономить.
“Нередко строят без документов или с неполным их пакетом. Скажем, на земле сельхозназначения или на участке, предназначенном под частную малоэтажную застройку, а не под высотки. Рассчитывают оформить землю уже в процессе строительства, но это удается не всегда. В итоге новоселы не могут оформить право собственности”, – отмечает эксперт.
Причем, нередко потенциальные покупатели знают о том, что объект проблемный. Но верят застройщику, обещающему, что “все будет хорошо” на слово. Аргументом является и цена – проблемные дома в пригороде продаются на треть дешевле, чем соседние объекты с документами и на 50-70% – чем столичные новостройки.
Кстати, на нарушение этажности в пригороде вообще идет едва ли не каждый третий застройщик, – утверждают эксперты. Такие факты выявил и “Минфин” в рамках подготовки рейтинга застройщиков пригорода. Как оказалось, в ЖК “Дания” в новой строящейся секции, где заявлено 8 этажей, уже возвели 12 и плюс техэтаж.
Отдельная проблема – коммуникации. Так как к некоторым участкам инженерные сети не проложены, а тянуть их с нуля дорого, застройщики находят весьма оригинальные способы выйти из ситуации. Скажем, пускают воду из артезианской скважины. Но если в случае с малоэтажными домами это работает, то в высотках жители верхних этажей сидят без воды – насосы просто не справляются с нагрузкой. То же самое с канализацией – централизованный сток застройщики нередко заменяют выгребными ямами.
Такие нюансы для покупателей часто остаются за кадром. Тем более, если им предлагают бросовые цены и красивые пейзажи впридачу. Проблемы всплывают уже после новоселья. Ситуация усугубляется и слабым контролем со стороны проверяющих органов. Если в столице существует база незаконных и проблемных строек, то за городом получить достоверную информацию по объекту не так просто.
