Новостройки – мечта многих украинцев. Безусловно, каждый из нас хочет приобрести долгожданное, укомплектованное и современное жилье с удобной и надежной инфраструктурой. И как показывает практика – приобретает. Несмотря на кризис, по данным компании ARPA Real Estate, в августе 2014 г. в Киеве было зарегистрировано 1,18 тыс. сделок купли-продажи жилья, из них 700 – на первичном рынке. Однако в реалиях антитеррористической операции, проводимой в восточных регионах страны, застройщики переживают тяжелый кризис, во время которого каждый клиент на вес золота. Иначе говоря, сегодня рынок первичной недвижимости вернулся в 2008-2009 годы одного из самых тяжелых экономических кризисов.
Остались лучшие
В свое время экономический кризис 2008-2009 годов сыграл на руку покупателям. Став своеобразным фильтром, он устранил многие «темные» компании. Благодаря этому в условиях существующей ситуации в стране, отягощенной необъявленной войной, позиции большинства застройщиков и подрядчиков оказались достаточно устойчивыми. Кроме того, кризис прошлых лет избавил потенциальных покупателей от таких неожиданностей, как замороженное строительство, соответственно позиции застройщиков продолжают только укрепляться. Однако сегодня они выживают, стремясь завершить хотя бы те дома, в которых квартиры уже начали продаваться.
Особенно остро ощущают указанные проблемы застройщики, использующие заемные средства, так как большинство из них брали кредиты в долларах и теперь не могут их вернуть. По словам Дмитрия Шости, руководителя отдела продаж жилого комплекса Park Stone, многие крупные девелоперы даже после кризиса 2008-2009 гг. брали в украинских и западных банках валютные займы, поскольку намеревались сэкономить на процентной ставке. Однако в отличие от вторичного рынка, где хозяин сам себе диктует правила и может в любое время отложить продажу, компания-застройщик должна в любом случае реализовать новые квартиры, иначе это повлечет за собой финансовые убытки. Для примера: за шесть месяцев работы девелоперской компании ТММ ее убытки составили $12,6 млн., что практически вдвое больше по сравнению с 2013 годом.
Главная причина – большая финансовая нагрузка на компанию и резкая девальвация национальной валюты. «В первом полугодии компания смогла реструктуризировать долг, продлив срок погашения кредита в размере $28,6 млн. с 2014 г. на 2015-2017 гг., а срок выплаты процентов в размере $8,4 млн. перенести с текущего на следующий год», – комментирует ситуацию Лариса Чивурина, финансовый директор ТММ.
«Стройки будут останавливаться», – прогнозирует Игорь Лысов, почетный президент девелоперской компании Лико-Холдинг. Так, ссылаясь на мнение Александра Попова, директора проектной группы Архиматика, более 5% строительств в ближайшее время могут быть заморожены.
Также не стоит забывать, что сейчас происходит перефокусировка интересов девелоперов в столицу. Те, кто ранее строился в восточных регионах, теперь вынужден присматриваться к Киеву и его сателлитам, внедряясь в непривычную среду с жесткой и временами убийственной для них конкуренцией.
Идеальная иллюзия
Ощущая дальнейшее увеличение курса валюты, многие украинцы поспешили вложить деньги в недвижимость, которая на сегодняшний день остается одним из наиболее надежных инвестиционных инструментов, позволяя как минимум сохранить сбережения в условиях инфляции и девальвации гривни. Как результат – продажи квартир в новостройках показали положительную динамику: в марте текущего года – 400 реализованных объектов, в мае – 680, в июле – 870. Но уже в августе при скачке курса эти показатели сократились на более чем 20% (в Киеве продана 621 квартира в недостроенных домах). Тем не менее, по оценкам экспертов, до конца 2014 года основные рыночные тренды сохранятся – одно-двух-комнатные квартиры эконом- и комфорт-класса будут все так же пользоваться спросом.
Однако в условиях войны, углублении экономического кризиса и девальвации гривни риски инвесторов и строителей растут, результатом чего становится увеличение цен на недвижимость в национальной валюте. Так, из-за роста курса доллара увеличилась стоимость материалов, комплектующих и топлива, что ведет к повышению себестоимости квадратного метра жилья. Поэтому за последние несколько месяцев застройщики были вынуждены поднять цены на жилую недвижимость на 15-20%. К примеру, в конце августа компания Укрбуд сообщила о поднятии цен на своих объектах. «Стоимость квадратного метра на некоторых комплексах была повышена на 5-7%. При девальвации подобное повышение – вынужденная мера. Оно, кстати, не такое стремительное, как падение курса национальной валюты и повышение стоимости на стройматериалы и топливо», – прокомментировала данную ситуацию Оксана Голобородько, начальник департамента продажи корпорации Укрбуд.
И даже снижение стоимости в долларовом эквиваленте – это лишь иллюзия, ведь подобные скидки все равно сталкивают нас с жестокой реальностью – в пересчете на национальную валюту стоимость все равно выше ожидаемой.
Спрос порождает предложение
Сегодня цены на жилье в зависимости от региона Украины могут в разы отличаться. Если в Киеве цена за квадратный метр составляет, к примеру, $2 тыс., то в Одессе такое же жилье можно приобрести за $1,2 тыс., а в Харькове – за $1 тыс., не говоря уже о регионах, находящихся в зоне АТО. Таким образом, несмотря на текущую ситуацию, столичные застройщики не торопятся снижать цены, понимая, что спрос все равно будет. Не стоит забывать, что именно Киев контролирует основные финансовые потоки страны, которые перераспределяются в столице, от чего цены на жилье здесь всегда будут выше, чем в регионах.
Война. Кредиты. Выгодные цены
Невзирая на переизбыток рекламы, обещающей выгодные условия и неимоверно низкие цены, реально очень недорого можно купить квартиру разве что в зоне АТО. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, однокомнатную квартиру в Луганске можно приобрести за $10 тыс., в Донецке – за $10-15 тыс. При этом остается большая проблема непогашенных кредитов. По оценкам Международной федерации недвижимости, только в Донецке, Луганске и Горловке порядка 100 тыс. семей сегодня не в состоянии оплатить свои обязательства перед финансовыми структурами.
Не секрет, что ипотечное кредитование в стране практически сошло на нет. Так, доля ипотеки в общем объеме сделок на первичном рынке столицы за восемь месяцев 2014 г. не превышает 2%. И эта тенденция будет только возрастать, прогнозируют в консалтинговой компании City Development Solution, ведь проценты по таким займам только увеличиваются.
Новые трудности
Но, как говорится, беда никогда не приходит одна! Напомним, что с 2006 г. за выдачу разрешений на застройку строительным компаниям отвечает Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК). Однако сейчас Украина хочет вернуться к старой системе, когда данный процесс контролировался местными властями. Эта инициатива содержится в законопроекте Кабмина, зарегистрированном в Верховной Раде. Основной аргумент – нежелание застройщиков платить процент на развитие инфраструктуры города. И тут государство якобы бессильно. Согласно же законодательству перед вводом объекта в эксплуатацию компания обязана перечислить в казну 4% средств (при строительстве жилых помещений) от его текущей стоимости. И тут мы сталкиваемся со старым добрым человеческим фактором. С вступлением в силу этого законопроекта чиновники на местах смогут установить свои правила игры. От этого непременно пострадают компании, работающие в разных регионах страны, несмотря на то что документ предполагает активное участие ГАСК, которая будет контролировать работу чиновников и сможет заблокировать любое их решение. Но сможет ли?..
Надежда умирает последней
Стоит заметить, что во втором полугодии 2014 г., несмотря на войну и кризис, застройщики активизировались. Только в Киеве сейчас функционирует около 150 активных строек. Олег Перегинец, управляющий партнер компании Kiev Standard, уверен, что в начале октября многие застройщики начнут снижать цены для того, чтобы увеличить темпы продаж. Девелоперы не теряют надежды, стараясь реализовать свои дорогостоящие проекты.
Предположительно, что ближайшее время станет звездным часом для региональных застройщиков в результате повышения спроса на первичную недвижимость в городах-спутниках Киева. Ведь, как уже упоминалось ранее, стоимость земли и строительных работ там ниже, чем в столице и крупных городах. Это позволяет девелоперам строить качественные дома по конкурентным ценам. В то же время географическая близость к Киеву делает такие объекты еще более привлекательными для жизни.
Nota bene
Вопреки всему жилье продолжает строиться и продаваться. Так, если говорить о Киеве, только с января по август 2014 г. рынок первичной недвижимости пополнился 23 новыми проектами (более 6,5 тыс. квартир). Пребывая в достаточно подвешенном состоянии, застройщики борются за каждого покупателя, предлагая привлекательные программы лояльности, скидки и заманчивые предложения. Ведь жилье нужно реализовать, иначе это чревато колоссальными убытками.
Однако доллар растет и квартиры дорожают. По данным City Development Solutions, в течение последних двух месяцев практически все девелоперы постепенно повышали гривневые цены во всех сегментах рынка первичного жилья. Как итог, в начале сентября текущего года прирост средних цен за июль-август составил: элитное жилье – 10,9%, бизнес-класса – 6,1%, комфорт-класса – 11,8%, экономкласса – 12,5%.
Само собой, дальнейшее падение гривни, а также последующий рост цен на топливо и строительные материалы могут привести к еще большему подорожанию жилья на первичном рынке. При этом средняя заработная плата в Киеве составляет порядка 4,3 тыс. грн. (после вычета налогов), или около €250. А это означает, что средний доход семьи из двух работающих человек – всего в €500 в месяц.
Великая украинская стена – новый заказчик
Грандиозный и уже успевший наделать шуму проект «Стена» предполагает строительство инженерных сооружений с железобетонными укреплениями, датчиками движения, наблюдательными вышками и камерами по всей украинско-российской границе. Напомним, что протяженность сухопутной границы – 1974 км. По предварительным оценкам Игоря Коломойского, данный проект обойдется Украине в €100 млн. Возникает вопрос: насколько реальна эта цифра, учитывая такую протяженность? Абсолютно нереальна. И тут главное не общая стоимость затрат на технику, будь-то датчики движения или камеры, а долгоиграющие инвестиции в данный проект. Одно только обслуживание «Стены» подразумевает как минимум 25-30 человек на 50 км (одна смена), каждый из которых должен быть профессионально подготовлен и иметь специальное образование, предполагающее понимание работы со сложной техникой и данными. В идеале таких смен будет не менее трех, а это уже 75-90 человек, которым нужно платить достойную зарплату и контролировать эффективность их работы.
Однако в разрезе проекта «Стена» следует рассмотреть ситуацию на рынке строительных материалов Украины. Основная масса затрат на строительство (не учитывая техническую составляющую: камеры слежения, датчики и проч.) придется на национальный рынок стройматериалов, который сегодня переживает не лучшие времена. Так, в июне 2014 г. объем сбыта стройматериалов на украинском рынке составил 2,75 млн. тонн, что на 3,1% меньше, чем в мае текущего года.
Пока застройщики новостроек замораживают и приостанавливают свои проекты, перекрывая кислород поставщикам, на горизонте появился новый заказчик – Великая украинская стена. Приведем хотя бы один пример – рынок цемента и бетона. За семь месяцев 2014 г. бетона в Украине было произведено чуть более 6 млн. т, что практически на 12,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Бетонная стена протяжностью1974 км может решить данную проблему. Только по приблизительным подсчетам, на ее строительство уйдет не менее 5 млн. т. Также обстоят дела и с цементом, производство которого с января по июль 2014 г. составило 5092 тыс. т, на 5,9% меньше, чем в 2013 г.