Конечно, можно вместо банка воспользоваться услугами кредитных союзов. Реклама некоторых из них сулит очень низкие проценты за пользование ссудой при сопоставимых с банковскими сроках кредитования. Но перспектива заплатить первый взнос и осуществлять ежемесячные платежи без серьезной гарантии и указания четких сроков выдачи кредита некоторых не устраивает.
В большинстве банков подходы к кредитованию покупки жилья на первичном и вторичном рынках практически идентичны. Однако цены на новое жилье (в первую очередь из-за НДС) повыше, чем на аналогичное по площади и местонахождению «б/у». Кроме того, по оценкам некоторых экспертов, рынок первичного жилья сейчас фактически напоминает финансовую пирамиду, когда за счет средств, привлекаемых на новые объекты, заканчивается строительство уже существующих. А это, безусловно, увеличивает риски клиента
“Цена” кредита
В первую очередь потенциальному заемщику важно, чтобы банк согласился выдать кредит в той сумме, которая ему необходима. Но в любом случае нужно помнить – размер кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой в кредит квартиры. Остальные 30% должен составлять так называемый первоначальный взнос самого покупателя квартиры (его размер определен законом об ипотечном кредитовании, вступившим в действие 1 января 2004 г. ). При варианте улучшения жилищных условий (продажа существующей квартиры и покупка новой более дорогой в кредит) средства для первого взноса можно получить от реализации «старой» квартиры. В других вариантах первым взносом должны служить уже накопленные на новую квартиру средства или возможность получения необходимых 30% из других источников (родственники, друзья). (Некоторые банки стараются занизить величину требуемого первого взноса и декларируют его ниже 30%. Но в действительности же они рассчитывают первый взнос от оценочной стоимости, которую сами могут занижать либо завышать. В результате абсолютная сумма первого взноса все равно будет соответствовать требуемым законом 30% от стоимости квартиры.)
Каждый банк по-своему рассчитывает кредитоспособность потенциального заемщика и определяет максимальную сумму кредита, которую тот может получить. Самым весомым фактором при определении кредитоспособности является величина ежемесячного чистого дохода заемщика и возможность его официального подтверждения. Основное правило при определении суммы кредита – чем больший ежемесячный доход заемщик может официально подтвердить, тем на большую сумму кредита он может рассчитывать. И исходя уже из этого, определяется максимально дозволенный ежемесячный платеж по кредиту (выплата кредита и процентов по нему). Как удалось узнать, у банков существует правило: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от ежемесячного чистого дохода заемщика. Но если одни банки под таковым считают доход после уплаты всех налогов, то другие отнимают от этой суммы еще и все месячные расходы потенциального клиента. Так, например, даже при зарплате в $1,5 тыс. банк отказывал в выдаче кредита в $30 тыс. на 10 лет потому, что ежемесячные платежи в $448 превышали 60% чистого дохода в $700 (за вычетом всех месячных расходов в $800). При этом предлагалось увеличить или срок кредитования, или же размер первоначального взноса с $13 тыс. до $21,3 тыс. Возможен, конечно, еще и третий вариант – резко сократить месячные расходы до $610, но не каждый готов пойти на такие жертвы.
Понятно, что многим заемщикам сложно подтвердить документально весь размер месячного дохода. Поэтому банки стараются гибко подходить к определению доходов заемщика (степень «гибкости» можно узнать уже непосредственно при встрече с кредитным экспертом). На практике большинство из них устанавливают минимальный процент подтвержденных документально доходов, при котором может рассматриваться вопрос о выделении ипотечного кредита.
Для того чтобы увеличить размер дозволенного кредита, иногда целесообразно рассмотреть кого-то из близких родственников в качестве созаемщиков по кредиту. В таком случае банк может рассматривать общий доход созаемщиков, и соответственно сумма кредита может быть большей. В целом же перед первой встречей с кредитным экспертом необходимо вспомнить обо всех доходах, информацию о которых есть возможность предоставить банку.
Процентная ставка зависит от срока кредита и кредитоспособности заемщика
В разных банках процентная ставка зависит от разных факторов: срока кредита, вида кредита и, как правило, определяется индивидуально для каждого заемщика. Некоторые банки при этом учитывают кредитоспособность и надежность каждого потенциального заемщика. Самую низкую процентную ставку получат клиенты, которые могут официально подтвердить свой ежемесячный доход в размере, как минимум, 40-50% (каждый банк определяет такое соотношение своими внутренними правилами). Также банки принимают во внимание активы, которыми владеет заемщик, соотношение размера кредита к стоимости квартиры, опыт работы и даже уровень образования будущего заемщика.
Как грамотно выбрать размер ежемесячных платежей
Банковские кредиты, как впрочем, и другие банковские услуги, сильно стандартизированы. А принимаемые законы и стандарты еще больше ограничивают банки в возможности разнообразить схемы кредитования. В настоящее время основные игроки ипотечного кредитования предлагают две схемы выплаты кредита и процентов по нему – «аннуитетная» и «простая». Обе они предусматривают начисление процентов на остаток задолженности по кредиту. «Аннуитетная» схема предполагает выплату кредита равными частями на протяжении всего срока его погашения. При «простой» (иногда ее еще называют «линейной» или «стандартной») схеме величина платежа каждый месяц разная. При этом в первые годы платежи самые большие, а в конце срока – самые маленькие. Этот вариант подойдет тем, кто сегодня чувствует себя уверенно, но опасается, что в будущем его доходы могут постепенно снижаться. В то же время при «аннуитетной» схеме «нагрузка» выплаты кредита распределена равномерно на весь срок кредита. В этом случае проще планировать личный бюджет, но зато общая сумма выплаченных за весь срок кредита процентов будет существенно выше (см. таблицу, в которой приведены ориентировочные цифры, они могут незначительно изменяться в зависимости от применяемой банком схемы начисления процентов). Кроме того, «аннуитетная» схема предпочтительнее для тех потенциальных заемщиков, которым приходится «выискивать» дополнительно каждую копейку подтвержденных доходов, чтобы получить кредит необходимого размера. Ведь «простая» схема с ее максимальными в начале срока выплатами соответственно требует и демонстрации более высокого (по сравнению со второй схемой) чистого дохода заемщика. Кстати, выплаты по кредиту по «простой» схеме сравниваются с выплатами по «аннуитетной» только к концу 4 года.
Ежемесячные выплаты по кредиту также можно регулировать за счет выбора срока кредитования. Разумеется, все заемщики заинтересованы рассчитаться как можно скорее. Однако если кредит достаточно большого размера, то чем длительнее срок кредита, тем меньше сказывается необходимость его выплачивать на качестве ежедневной жизни. Ведь сумма ежемесячного платежа является важным фактором, который будет влиять на повседневную жизнь в течение длительного периода. Поэтому важно самому «взвесить» свои возможности: какую сумму можно безболезненно выделять ежемесячно на погашение кредита. Некоторые банки могут сделать подобные расчеты за вас. Так, при одной и той же сумме кредита ежемесячный платеж для кредита на 5 лет будет почти в полтора раза больше, чем ежемесячный платеж для кредита такой же величины, но сроком на 10 лет. Но при этом и суммарные затраты на приобретение квартиры за счет более длительного срока выплаты процентов будут значительно выше. Например, при кредитовании на 15 лет сумма выплаченных за этот срок процентов превысит размер самого кредита (!).
Определяясь со сроком кредита, следует оценить также, что выгоднее – получить процентную ставку на 0,5-1% ниже (для кредитов на 5 лет) или ежемесячно выплачивать вдвое меньшую сумму?
Затраты на оформление сделки
По свидетельству банкиров, часто для клиентов, решивших купить квартиру в кредит, большой неожиданностью являются расходы, которые необходимо понести при оформлении и кредита, и самой сделки купли-продажи (см. таблицу). Кредит на покупку жилья – достаточно дорогое удовольствие, поэтому эксперты всегда советуют соотносить размер необходимого кредита со стоимостью его оформления.
Часть затрат возникает при оформлении купли-продажи квартиры в любом случае, независимо от того, покупается ли квартира в кредит, или расчет с продавцом ведется полностью за собственные средства. Это госпошлина (1% от суммы договора купли-продажи), платеж в Пенсионный фонд (1% от суммы договора купли-продажи), нотариальное удостоверение договора и комиссионное вознаграждение риэлтерскому агентству.
Расходы, связанные непосредственно с получением кредита, можно разделить на следующие:
1). Расходы по оформлению кредита (одноразовые затраты), которые включают в себя комиссию банка за выдачу кредита (определяется каждым банком по-разному и в среднем составляет 1% от суммы кредита) и услуги оценщика.
Эксперты рекомендуют обращать внимание на все платежи, которые банк указывает как «комиссию за выдачу кредита» или «комиссию за обслуживание кредита» от суммы выданного кредита. Бывают случаи, когда банк декларирует достаточно низкую процентную ставку по кредиту, но при этом взимает ежемесячную «комиссию за обслуживание кредита». Подобная дополнительная плата увеличивает ежемесячные платежи таким образом, что при пересчете на процентную ставку последняя вырастет на 2-3%. А это сразу же снижает привлекательность получения кредита в данном банке. В таких случаях, как правило, банк не заостряет внимание клиента на «каких-то дополнительных» комиссиях.
Как не оказаться «обманутым»? Совет один – при первых встречах со специалистами банка требуйте расписать абсолютно все расходы, которые возникнут как при оформлении кредита, так и в процессе его обслуживания (ежегодно или ежемесячно). Обычно банки составляют так называемые «расходные листы» для каждого кредита, в которых можно увидеть все будущие расходы. Также стоит попросить сразу распечатать график погашения кредита и детально изучить его на предмет существования непредвиденных дополнительных ежемесячных платежей (как в описанном выше варианте ежемесячной комиссии за обслуживание кредита). При этом не надо стыдиться расспрашивать кредитного специалиста о всех непонятных вам статьях расходов: какие из них одноразовые, а какие ежегодные; при обозначении расходов в виде процента обязательно уточните, % от какой суммы?
2). Обязательные расходы по оформлению договора ипотеки (одноразовые) включают в себя регистрацию документов в БТИ, нотариальное удостоверение ипотеки и другие справки и госпошлины, которые в сумме составляют около $100 (сумма варьируется в зависимости от стоимости приобретаемой квартиры и расценок нотариусов). Такие расходы обязательны при покупке квартиры в кредит и приблизительно одинаковы для всех банков.
3). Отдельно следует выделить платежи по договорам страхования, которые выплачиваются ежегодно.
Все банки требуют страхование приобретаемой недвижимости, а многие банки также требуют страхование жизни и временной нетрудоспособности заемщика и титульное страхование (страхование утраты права собственности на квартиру). Такие страховые платежи вносятся ежегодно (сумма страховых платежей уменьшается по мере выплаты кредита).
Важные нюансы
Уделяя в первую очередь внимание затратам на получение и обслуживание ипотечного кредита, очень часто не принимается в расчет влияние других факторов. А ведь они при определенных обстоятельствах способны нивелировать и более низкую процентную ставку, и более удобный срок погашения кредита. Поэтому специалисты советуют также обращать внимание на возможность досрочного погашения кредита, скорость оформления документов и получения кредита, а также закрепляет ли банк в договоре право на изменение процентной ставки по кредиту.
В настоящее время все банки предоставляют возможность досрочного погашения кредита. Но в некоторых из них существуют определенные ограничения, например, в виде моратория на досрочное погашение в течение первых 6 месяцев и даже штрафные санкции (именуемые комиссией). Так, например, «УкрСиббанк» взимает комиссию в размере 1% от суммы досрочного погашения, а в «Авале» и «Укрсоцбанке» – 1% в течение первого года действия кредитного договора и 0,2% от суммы досрочного погашения на протяжении второго года кредита. Это позволяет взять кредит на больший срок (уменьшив ежемесячные выплаты), и при возможности досрочно рассчитаться по кредиту, самостоятельно «сократив» срок кредитования и затраты.
Если уже есть на примете понравившаяся квартира или по каким-либо другим причинам скорость получения решения по кредиту и получения самого кредита является критичной, при поиске банка-кредитора необходимо обратить особое внимание на способность банка оперативно реагировать на ваши потребности. Все банки считают срок вынесения решения по кредиту с того дня, когда потенциальный клиент принесет полный пакет требуемых документов. На практике он колеблется от 3 до 14 дней. После утверждения кредита срок, необходимый для подготовки полного пакета документов для сделки, будет уже зависеть не только от банка и реально может составлять одну-две недели. Интересную практику предлагает своим клиентам «Международная ипотечная программа». Так, они могут пройти процедуру оценки кредитоспособности и утверждения кредита еще до того, как будет найдена квартира. Таким образом, клиент вначале имеет возможность оценить, какой величины кредит он сможет получить и под какой процент. И уже после утверждения кредита начинать искать подходящую для себя квартиру. Причем решение кредитного комитета потенциальный заемщик получает еще до понесения каких-либо затрат.
При выборе кредитора специалисты советуют выяснить у банка условия прописки всех членов семьи в приобретаемой квартире, поскольку в одних банках есть ограничения по прописке, а в других нет. Еще одним менее очевидным, но значимым для клиента фактором будет являться уровень сервиса, который сможет предложить банк. Так как банку передается много конфиденциальной информации, то важно, какой контакт можно наладить с кредитным экспертом, насколько вы сможете ему доверять.